Schimmel in der Wohnung: Was tun als Mieter:in?

Schimmel entsteht dort, wo sich Feuchtigkeit sammelt und nicht ausreichend entweichen kann. Entscheidend ist die Kombination aus feuchter Luft und kalten Oberflächen, an denen sich Kondenswasser niederschlägt – zum Beispiel in Raumecken, an Aussenwänden oder um Fenster.

Typische Ursachen für Schimmelbildung sind:

• ungenügende Beheizung einzelner Räume
• Platzierung von grossen Möbelstücken ohne Abstand direkt an Aussenwände
• Feuchtigkeitsquellen in der Wohnung (bspw. Trocknen von Wäsche in der Wohnung, viele Pflanzen oder ein Aquarium)
• Baumängel wie schlecht gedämmte Wände oder undichte Fenster
• Wasserschäden, z. B. durch defekte Leitungen

Falsches oder unregelmässiges Lüften ist nur in Ausnahmefällen (z. B. ständig gekippte Fenster statt Stosslüften) einzige Ursache für die Schimmelbildung. Je nachdem, ob der Schimmel durch Baumängel oder das Verhalten der Mietenden entstanden ist, ergeben sich unterschiedliche rechtliche Folgen. Deshalb ist es wichtig, die Ursache sorgfältig zu prüfen. 

Ob Vermieter:in oder Mieter:in die Beseitigung des Schimmels übernehmen muss, hängt davon ab, was die Ursache für den Schimmel ist. Massgeblich ist, ob ein sogenannter Mangel an der Mietsache vorliegt – also eine Abweichung vom vertraglich geschuldeten Zustand. Es gilt folgendes:

Gemäss Art. 259a OR ist die Vermieterschaft verpflichtet, Mängel an der Mietsache zu beheben, sofern diese nicht durch das Verhalten der Mietenden verursacht wurden (siehe dazu auch den Abschnitt «Wer trägt die Schuld am Schimmel?»). 

Auch Keller können von Schimmel betroffen sein. Dabei ist zu unterscheiden:

• In älteren Liegenschaften gilt eine gewisse Feuchtigkeit in den Kellerräumlichkeiten oft als üblich – insbesondere, wenn der Keller nicht speziell ausgebaut ist. Dadurch kann nämlich Feuchtigkeit vom Boden in die Wände eindringen und dort zu Schimmel führen.
• In neueren oder renovierten Gebäuden, bei denen die Nutzung des Kellers als Lagerraum ausdrücklich vorgesehen ist, darf ein trockener Zustand erwartet werden. Schimmel kann hier einen Mangel darstellen.

Achtung: Bei Neubauten dauert es einige Jahre, bis der Beton vollständig getrocknet ist. Bis dahin sollten empfindliche Gegenstände also auch im Neubau nicht im Keller gelagert werden.

Tritt Schimmel in einer Mietwohnung auf und beeinträchtigt den Gebrauch der Räume, liegt rechtlich gesehen ein Mangel vor. Laut Art. 259d OR können Mietende in solchen Fällen eine Herabsetzung des Mietzinses verlangen – und zwar unabhängig davon, ob die Vermieterschaft für den Mangel verantwortlich ist. Entscheidend ist allein, dass der Wohnwert gemindert ist. Doch aufgepasst: Die Vermieterschaft kann später die Kosten zurückfordern, falls sich herausstellt, dass der Schimmel durch unsachgemässes Lüften oder Heizen seitens der Mietenden entstanden ist.

Wichtig: Die Mietzinsreduktion wegen Schimmel bezieht sich ausschliesslich auf die Nutzung der Wohnung – nicht auf beschädigte Gegenstände. Für Letzteres käme ein Schadenersatzanspruch in Frage (siehe Abschnitt weiter unten).

Aber: Nicht jeder Schimmelfleck rechtfertigt automatisch eine Mietzinsreduktion. Ausschlaggebend ist, wie stark die Nutzung der Räume tatsächlich eingeschränkt ist.

Ein Anspruch auf eine Mietzinsreduktion bei Schimmel besteht in der Regel dann, wenn:

• Räume nur eingeschränkt nutzbar sind (z. B. das Schlafzimmer wegen Schimmelgeruch oder Feuchtigkeit nicht bewohnbar ist)
• die Wohnqualität deutlich leidet, etwa durch muffigen Geruch oder Gesundheitsrisiken
• der Schimmel wiederholt auftritt oder sich über eine grössere Fläche ausbreitet

Ein leichter Mangel – z. B. ein kleiner Fleck im Badezimmer, der rasch von der Mieterschaft selber durch Putzen behoben werden kann – rechtfertigt in der Regel keine oder nur eine sehr geringe Mietzinsminderung.

Was Mietende bezüglich der Mietminderung bei Schimmel ebenfalls beachten müssen:

• Die Vermieterschaft kann nachträglich die Kosten zurückfordern, wenn sich herausstellt, dass der Schimmel durch unsachgemässes Verhalten der Mietenden (z. B. falsches Lüften oder Heizen) verursacht wurde.
• Die Mietzinsreduktion bezieht sich ausschliesslich auf den eingeschränkten Wohnwert – nicht auf beschädigte Gegenstände. Für Letzteres kommt ein Schadenersatzanspruch in Frage (siehe weiter unten) 

Die Höhe der Mietzinsreduktion bei Schimmel richtet sich nach dem Grad der Beeinträchtigung und den Auswirkungen des Mangels und wird von Fall zu Fall beurteilt. 

Wichtig: Es wird immer objektiv danach entschieden, wie sehr sich ein Mangel auswirkt – nicht, wie sehr Sie sich persönlich beeinträchtigt fühlen. Damit Sie Anspruch auf eine Mietzinsreduktion haben, muss die Wohnung zudem erheblich in ihrer Nutzung eingeschränkt sein.

• Situation: Schimmel in mehreren Räumen, Feuchtigkeit, Verputzschäden (BGer 4A_333/2015)
  Mietzinsreduktion: 17,65 %
• Situation: Schimmel im Kinderzimmer, kein Verschulden der Mietenden (OGer BL BJM 2000 141)
  Mietzinsreduktion: 10 %

Diese Zahlen dienen der Orientierung. Im Einzelfall entscheidet die Schlichtungsbehörde oder das Gericht. 

Neben einer Mietzinsreduktion kann auch Schadenersatz in Betracht kommen – beispielsweise wenn Möbel oder Kleidungsstücke durch den Schimmel beschädigt wurden. Im Gegensatz zur Mietzinsminderung setzt ein Schadenersatzanspruch aber ein Verschulden der Vermieterschaft voraus. Ein Verschulden der Vermieterschaft liegt normalerweise dann vor, wenn diese ihre Unterhalts- und Instandstellungspflicht gemäss Art. 256 OR verletzt.

Ein Schimmelbefall allein genügt nicht. Es muss nachgewiesen werden, dass:

• ein Mangel (Schimmel) vorliegt, welcher vom Vermieter zu beheben ist
• der Mieterschaft ein finanziell bezifferbarer Schaden entstanden ist (z. B. beschädigte Möbel oder Textilien)
• der Schaden direkt auf den Schimmel zurückzuführen ist (Kausalzusammenhang)
• die Vermieterschaft ein Verschulden trifft 

Eine sorgfältige Dokumentation ist entscheidend, um Ansprüche geltend zu machen. Dazu gehören:

• Fotos der betroffenen Gegenstände (idealerweise mit Datum)
• eine detaillierte Liste der Schäden
• Kaufquittungen oder Preisangaben zur Ermittlung des Neuwerts
• eine realistische Einschätzung des Zeitwerts (Alter, Zustand, Nutzung)

Wichtig: Entsorgen Sie beschädigte Gegenstände nicht voreilig, oft ist eine Begutachtung durch eine Versicherung oder Fachperson notwendig.

Die Hausratversicherung prüft, ob der Schaden versichert ist. Ob sie den Schaden übernimmt, hängt in der Regel vom Auslöser ab:

• Nicht versichert sind meist Schäden durch Kondensfeuchtigkeit oder falsches Lüften
• Versichert sein können hingegen Schimmelschäden durch defekte Wasserleitungen

Im Zweifelsfall gilt: Melden Sie den Schaden wegen Schimmel umgehend der Versicherung mit Fotos, Beschreibung des Vorfalls und betroffenen Objekten und Kaufquittungen bzw. Preisangabe. 

Die Ursache von Schimmel in der Wohnung ist oft strittig – vor allem, wenn es um die Frage geht, wer für die Beseitigung oder einen entstandenen Schaden aufkommen muss. Relevant ist, ob der Schimmel durch Baumängel oder durch unsachgemässes Verhalten der Mietenden entstanden ist.

Grundsätzlich gilt:

• Für Baumängel (z. B. undichte Fenster, schlechte Isolierung) haftet die Vermieterschaft.
• Für Schimmel, der durch falsches Lüften oder Heizen entstanden ist, haften die Mieter:innen.

Ist nicht eindeutig nachvollziehbar, wodurch der Schimmel entstanden ist, kann eine objektive Abklärung sinnvoll sein, zum Beispiel durch eine Fachperson.

Zur Beweissicherung dürfen Vermieter:innen auch sogenannte Datenlogger (Messgeräte) installieren. Diese Geräte messen Temperatur und Luftfeuchtigkeit über einen gewissen Zeitraum, wenn der Verdacht besteht, dass die Mieter:innen nicht korrekt lüften oder heizen. Mietende müssen dies grundsätzlich dulden, solange die Privatsphäre nicht verletzt wird (z. B. keine Ton- oder Videoaufzeichnung). 

Schimmelbefall betrifft nicht nur Privatwohnungen. Auch in Geschäftsräumen, Büros oder Lagern kann er zu ernsten Problemen führen, sowohl für die Infrastruktur als auch für den laufenden Betrieb. Zusätzlich zum Mietrecht spielen hier auch arbeitsrechtliche und versicherungstechnische Aspekte eine Rolle.

Arbeitgebende sind gesetzlich verpflichtet, für ein gesundes Arbeitsumfeld zu sorgen. Schimmel in Innenräumen kann die Gesundheit von Mitarbeitenden gefährden. Wird Schimmel festgestellt, kann dies ein Fall für das kantonale Arbeitsinspektorat oder die SUVA sein. Eine zügige Klärung der Ursachen sowie eine fachgerechte Schimmelsanierung sind dringend zu empfehlen.

Wir möchten Sie darauf hinweisen, dass dieser Inhalt und die zur Verfügung gestellten Unterlagen als allgemeine Rechtsauskunft zu werten sind. Sie ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall. Die Mobiliar und die Protekta lehnen jegliche Haftung im Zusammenhang mit dem Inhalt dieses Beitrags ab.