Kündigung der Wohnung durch die Mieterschaft

Schicken Sie Ihr Kündigungsschreiben immer per Einschreiben an die Vermieterschaft. Wenn es schnell gehen muss, können Sie die Kündigung des Mietvertrags auch direkt, also persönlich, bei der Verwaltung abgeben. Lassen Sie sich in diesem Fall auf einer Kopie Ihrer Kündigung bestätigen, dass der Brief rechtzeitig bei der Verwaltung angekommen ist.  

Stellen Sie sicher, dass Ihre Kündigung den Kündigungstermin (per wann kündige ich?), die Parteien, die Angabe des Mietobjekts, das Datum und die eigenhändige Unterschrift enthält.  

Wenn im Mietvertrag mehrere Personen als Mitmieter:innen aufgeführt sind, müssen auch diese die Kündigung der Wohnung unterzeichnen. Bei einer Wohnung, die ein verheiratetes oder in eingetragener Partnerschaft lebendes Paar bewohnt, müssen beide Partner:innen die Kündigung des Mietvertrags unterschreiben, selbst wenn nur eine Person der betreffenden Lebensgemeinschaft den Mietvertrag unterschrieben hat. 

Wichtig: Wenn Sie Ihre Kündigung nicht eigenhändig auf Papier unterzeichnen, dann gilt sie nicht als schriftlich erfolgt und ist damit ungültig. Die Kündigung gilt in einem solchen Fall als nicht existent und das Mietverhältnis läuft normal weiter. Kündigen Sie somit nicht per E-Mail, WhatsApp oder gar mündlich. 

Die gesetzlichen Kündigungsfristen für Mieter:innen sind im Obligationenrecht (OR) geregelt. Gemäss Art. 266c OR beträgt die Kündigungsfrist für Wohnungen drei Monate, sofern im Mietvertrag keine abweichende, längere Frist vereinbart wurde. Die gesetzlichen Kündigungsfristen können verlängert werden, aber nicht verkürzt. Ihre Vermieterschaft darf Ihnen also nicht eine Kündigungsfrist von zwei Monaten einräumen. 

Diese Frist gilt auch für Untermieter:innen. Die Kündigung muss jeweils auf Ende Monat erfolgen, sofern nichts anderes vereinbart wurde. 

Die Kündigungsfrist gilt als eingehalten, wenn die Kündigung am letzten Tag vor Beginn der Kündigungsfrist bei der Vermieterschaft eingetroffen ist. Es gilt also nicht das Datum des Poststempels.  Kann die Kündigung nicht sofort zugestellt werden und hinterlässt die Post eine Abholungseinladung, so gilt sie in der Regel am erstmöglichen Abholungstermin bei der Post als zugestellt.  

Beispiel:  
Sie haben eine dreimonatige Kündigungsfrist und möchten auf den 30. Juni (Kündigungstermin) kündigen. Ihre Kündigung muss spätestens am 31. März bei der Vermieterschaft eingetroffen sein (Kündigungsfrist ist somit April, Mai und Juni).  

Schicken Sie Ihre Kündigung lieber ein paar Tage vor Ende des Monats ab, damit die Kündigung nicht erst im neuen Monat als zugestellt gilt. 

Bei möblierten Zimmern können abweichende Regelungen gelten. 

Ein möbliertes Zimmer kann gemäss Art. 266e OR mit einer Frist von zwei Wochen gekündigt werden, wenn der Mietvertrag keine längere Frist vorsieht. Ist nichts anderes vereinbart, kann die Kündigung nur zum Ende eines Monats ausgesprochen werden. 

Bei der Miete eines WG-Zimmers hängt die Kündigungsfrist von der konkreten Ausstattung und von den Regelungen im Mietvertrag ab. In solchen Konstellationen muss der Einzelfall angeschaut und es kann keine pauschalisierte Antwort gegeben werden. 

Die offiziellen Kündigungstermine sind dann wichtig, wenn sie nicht im Mietvertrag festgelegt wurden. Falls im Mietvertrag Kündigungstermine vermerkt sind, haben diese Vorrang vor den kantonalen Daten. 

Die Kündigungstermine variieren je nach Kanton. Häufig ist es möglich, die Wohnung jeden Monat zu kündigen, ausser auf den 31. Dezember. Gängige quartalsweise Kündigungstermine sind: 31. März, 30. Juni, 30. September. 

In der Schweiz können Mieter:innen gemäss Mietrecht eine Wohnung auch ausserterminlich kündigen, also ausserhalb eines offiziellen kantonalen Kündigungstermins. 

Das Gesetz spricht in diesem Zusammenhang von einer vorzeitigen Rückgabe (Art. 264 OR).  

Wenn Sie die Wohnung ausserterminlich kündigen, müssen Sie eine:n Nachmieter:in stellen. Der Nachmieter oder die Nachmieterin muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Konditionen fortzusetzen (Art. 264 OR). Stellen Sie eine:n solche:n Nachmieter:in, endet Ihre Mietpflicht zu dem Zeitpunkt, zu dem der Nachmieter bzw. die Nachmieterin nachweislich bereit ist, das Mietverhältnis zu übernehmen. 

Das Gesetz legt nicht fest, innert welcher Frist die Vermieterschaft die Nachmieter:innen zu prüfen hat. Praxisgemäss hat sie ca. 30 Tage Zeit. 

Die Nachmieterschaft muss objektiv geeignet (zumutbar) und zahlungsfähig sein. Sie muss bereit und in der Lage sein, Ihren Mietvertrag zu denselben Bedingungen zu übernehmen. 

Zahlungsfähigkeit ist regelmässig dann gegeben, wenn der Mietzins (inkl. Nebenkosten) nicht mehr als ein Drittel des Nettoeinkommens der Nachmieterschaft übersteigt. 

Es ist wichtig, dass die Vermieterschaft bei der Beurteilung der Zumutbarkeit der Nachmieterschaft objektive Kriterien verwendet. Die Vermieterschaft darf keine höheren oder unterschiedlichen Anforderungen an die Nachmieterschaft stellen als an die bisherige Mieterschaft.  

Sie als vorzeitig ausziehende Mieterschaft müssen beweisen können, dass Sie mindestens eine zahlungsfähige und zumutbare Nachmieterschaft gestellt haben, die Ihren Mietvertrag genau so übernehmen will. 

Sie sind von Ihren Pflichten befreit, wenn Sie eine zahlungsfähige und zumutbare Nachmieterschaft stellen, die bereit ist, den Mietvertrag zu unterzeichnen, und Sie das Mietobjekt vollständig zurückgegeben haben. 

Tipps, um ein:e Nachmieter:in zu stellen: 

• Schlagen Sie mehrere Interessent:innen vor 
• Lassen Sie sich die Bewerbungsdossiers direkt zustellen. So können Sie deren Vollständigkeit sicherstellen und allfällige Absagen vor der Weiterleitung an den Vermieter selbst prüfen.

Sie können als Mieter:in in gewissen Fällen fristlos kündigen. Bei einer fristlosen Kündigung müssen Sie keine Nachmieterschaft stellen. 

Dies ist beispielsweise der Fall, wenn die Wohnung schwere Mängel aufweist und die Vermieterschaft diese trotz Kenntnis nicht innert nützlicher Frist beseitigt.  

Vor der Kündigung der Wohnung bei einem solchen Fall muss die Mietpartei der Vermieterschaft eine Frist zur Behebung setzen. 

Eine fristlose Kündigung sollte nur in Extremfällen erfolgen. Sollte ein Gericht später zum Schluss kommen, dass die fristlose Kündigung nicht gerechtfertigt war, so gilt die Kündigung als nicht erfolgt. Dies hat die Konsequenz, dass die Mieterschaft weiter für die Mietzinse haftet.

Eine formelle Kündigung des Mietvertrags muss schriftlich und unterzeichnet erfolgen. Folgende Informationen sollten in Ihrem Kündigungsschreiben enthalten sein: 

• Die vollständige Adresse der Wohnung oder des Hauses. 
• Das Datum, an dem das Kündigungsschreiben verfasst wird. 
• Kündigungstermin (auf welchen Zeitpunkt endet das Mietverhältnis?) 
• Parteien (alle Mieter:innen und Vermieter:innen) 
• Kündigungsgrund (optional): Es ist nicht erforderlich, den Kündigungsgrund anzugeben. 
• Unterschrift: Die Kündigung muss von allen im Mietvertrag aufgeführten Personen eigenhändig auf Papier unterschrieben werden. Bei Ehepaaren und eingetragenen Partnerschaften müssen beide unterschreiben, auch wenn nur eine Person im Mietvertrag aufgeführt ist.  
• Geben Sie eine Adresse an, unter der Sie auch nach dem Auszug erreichbar sind. 

Finden Sie hier diverse Vorlagen, Musterbriefe und Formulare, die bei der Kündigung Ihrer Wohnung hilfreich sein können.

Wir möchten Sie darauf hinweisen, dass dieser Inhalt und die zur Verfügung gestellten Unterlagen als allgemeine Rechtsauskunft zu werten sind. Sie ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall. Die Mobiliar und die Protekta lehnen jegliche Haftung im Zusammenhang mit dem Inhalt dieses Beitrags ab.