Ausserterminliche Kündigung der Wohnung in der Schweiz

In der Schweiz können Mietverträge nicht einfach jederzeit beendet werden. Üblich sind vertraglich festgelegte Kündigungsfristen und Kündigungstermine (meist drei Monate auf ein ortsübliches Datum). Eine Ausnahme bildet die ausserterminliche Kündigung durch Vorlage einer geeigneten Nachmieterin oder eines geeigneten Nachmieters.

Die ausserterminliche Kündigung ermöglicht es Mieterinnen und Mietern, vor dem regulären Kündigungstermin aus einem laufenden Mietvertrag auszusteigen, ohne weiterhin Miete zahlen zu müssen. Dafür ist allerdings eine wichtige Voraussetzung zu erfüllen: Die Mieterschaft muss eine zumutbare und zahlungsfähige Nachmieterschaft vorschlagen, die bereit ist, den Mietvertrag unter den gleichen Bedingungen auf einen bestimmten Termin zu übernehmen (siehe dazu den Abschnitt Nachmieterregelung: Ihre Chance auf frühzeitigen Auszug).

Wichtig: Rechtlich gesehen handelt es sich hierbei nicht um eine ordentliche Mietvertragskündigung, sondern um eine vorzeitige Wohnungsrückgabe nach Art. 264 OR. Das heisst, die Mietzinszahlungspflicht endet erst zu dem Zeitpunkt, zu dem ein:e zumutbare:r und zahlungsfähige:r Nachmieter:in nachweislich bereit ist, das Mietverhältnis zu denselben Bedingungen zu übernehmen. Die aktuelle Mieterschaft muss der Vermieterschaft die Nachmieterschaft zudem vorschlagen und ihr die entsprechenden Unterlagen zustellen, die belegen, dass der Nachmieter oder die Nachmieterin die Voraussetzungen erfüllt. 

Wer die Wohnung ausserterminlich kündigen möchte, muss dies der Vermieterschaft schriftlich mitteilen – aus Beweisgründen per Einschreiben. Eine ausserterminliche Kündigung ist keine Kündigung im eigentlichen Sinne, weshalb das Schreiben mit dem Betreff «Ankündigung der vorzeitigen Rückgabe» versehen werden sollte. Weiter sollte es Angaben zu vorgeschlagenen Nachmieter:innen enthalten oder zumindest eine baldige Nachreichung der Nachmieterdossiers ankündigen.

Die Vermieterin oder der Vermieter prüft dann, ob die Unterlagen vollständig sind und ob die vorgeschlagenen Nachmieter:innen zumutbar und zahlungsfähig sind. Wird eine geeignete Person akzeptiert, endet die Mietpflicht mit dem Zeitpunkt, an dem die Nachmieter:innen den Mietvertrag übernehmen

Wichtig: Sind alle Voraussetzungen erfüllt (d. h. hat die Mieterschaft der Vermieterschaft ein vollständiges Nachmieterdossier übermittelt, das Belege zur Zahlungsfähigkeit, Zumutbarkeit und Bereitschaft zur Vertragsübernahme zu denselben Konditionen und zu einem bestimmten Termin enthält), ist die Mieterschaft ab diesem Zeitpunkt von der Mietzinszahlungspflicht entlassen – selbst wenn die Vermieterschaft den Vorschlag ablehnt und/oder sich für eine andere Person entscheidet. 

Im Volksmund werden die Begriffe ausserordentliche Kündigung und ausserterminliche Kündigung oft fälschlicherweise als Synonyme verwendet. Dabei handelt es sich jedoch um zwei vollkommen unterschiedliche Themen:

Die ausserordentliche Kündigung ist eine Kündigung aus wichtigem Grund, z. B. wenn die Wohnung unbewohnbar wird, die Vermieterschaft ihre Pflichten massiv verletzt oder andere schwerwiegende Situationen eintreten (z.B. Gewalt im Haus). In diesen Fällen kann das Mietverhältnis sofort oder mit verkürzter Frist beendet werden.

Die ausserterminliche Kündigung (bzw. Vorzeitige Rückgabe) hingegen ist eine vorzeitige Vertragsauflösung durch Stellung einer Nachmieterin oder eines Nachmieters, ohne dass ein wichtiger Grund vorliegen muss. 

Die vorzeitige Wohnungsrückgabe bezeichnet den Vorgang, bei dem die Mieterin bzw. der Mieter die Wohnung vor dem regulären Kündigungstermin zurückgibt. Dies ist nur möglich, wenn eine zumutbare und zahlungsfähige Nachmieterin oder ein zumutbarer und zahlungsfähiger Nachmieter bereitsteht, der oder die den Mietvertrag zu den gleichen Konditionen übernimmt.

Zudem musss das Mietobjekt ordnungsgemäss zurückgegeben werden – erst in diesem Zeitpunkt endet die Mietzinszahlungspflicht.

Damit die vorzeitige Wohnungsrückgabe gültig ist und die Mietpflicht vorzeitig endet, muss die Wohnungsübergabe vollständig und korrekt erfolgen. Dazu gehören:

• Gründliche Endreinigung und Räumung: Die Wohnung muss sauber und in einem vertragsgemässen Zustand (insb. vollständig geräumt) übergeben werden.
• Übergabe aller Schlüssel: Alle Schlüssel, die bei Vertragsbeginn übergeben wurden, müssen an die Vermieterin oder den Vermieter zurückgegeben werden.
• Übergabeprotokoll: Ein schriftliches Übergabeprotokoll sollte erstellt werden, in dem der Zustand der Wohnung dokumentiert wird. Das schützt beide Parteien vor späteren Streitigkeiten.

Nur bei ordnungsgemässer Übergabe und korrekt gestellter Nachmieterin oder korrekt gestelltem Nachmieter endet die Mietpflicht vorzeitig.

Die Nachmieterregelung verpflichtet die Vermieterschaft, die aktuelle Mietpartei aus dem Mietvertrag zu entlassen, wenn eine geeignete Nachmieterschaft gefunden wurde, die den Vertrag zu gleichen Konditionen übernimmt.

Rechtlich genügt die Stellung einer einzigen zumutbaren Person, die den Vertrag übernimmt. Praktisch ist es jedoch ratsam, zwei bis drei vollständige Nachmieterdossiers einzureichen. Dies erhöht die Erfolgschancen, da so sichergestellt wird, dass mindestens eine Nachmieterin oder ein Nachmieter den Anforderungen entspricht und von der Vermieterschaft akzeptiert wird. Wenn die Nachmieter:innen abgelehnt werden, empfiehlt es sich in der Regel, weiterzusuchen, bis die Vermieterschaft jemanden akzeptiert. Gleichzeitig kann der Ablehnungsgrund der Vermieterschaft auf seine Rechtmässigkeit hin überprüft werden.

Ein vollständiges Nachmieterdossier sollte folgende Unterlagen enthalten:

• Eine vollständig ausgefüllte und unterzeichnete Selbstauskunft (Personalien, Angaben zur Anstellung und zum Einkommen, Bereitschaft zur Übernahme des Mietvertrags zu den aktuellen Bedingungen sowie der Zeitpunkt, zu dem das Mietverhältnis übernommen würde)
• Einen aktuellen Betreibungsregisterauszug (nicht älter als drei Monate)
• Einen Nachweis über das Einkommen (z. B. Aktuelle Lohnabrechnungen und Lohnausweis)
• Eine Kopie eines Ausweisdokuments
• Gegebenenfalls Referenzen früherer Vermieter:innen

Viele Vermieter:innen stellen dafür eigene Formulare bereit. Achten Sie darauf, diese frühzeitig anzufordern. Gibt es keine eigenen Formulare, kann ein standardisiertes Bewerbungsdokument verwendet werden. Wichtig ist, dass auch dieses alle oben genannten Unterlagen vollständig enthält. Unvollständige Dossiers werden in der Praxis häufig abgelehnt.

Zu berücksichtigen ist, dass sich die Vermieterschaft für die Prüfung der Nachmieterdossiers 14-30 Tage Zeit nehmen kann.

Stellen Sie anschliessend sicher, dass alle Bewerbungen über Sie laufen. Das heisst, Sie sammeln die Bewerbungsunterlagen und leiten sie an die Vermieterschaft weiter. So haben Sie im Falle einer Ablehnung alle notwendigen Unterlagen, um prüfen zu können, ob diese rechtmässig erfolgte. 

Eine Nachmieterin oder ein Nachmieter gilt als zumutbar, wenn:

• Sie oder er bereit ist, den Mietvertrag zu den gleichen Vertragsbedingungen zu übernehmen
• Sie oder er zahlungsfähig ist (Bonität geprüft; nach einer Faustregel sollte das Nettoeinkommen mindestens das Dreifache des Bruttomietzinses betragen, d. h. Mietzins und Nebenkosten zusammen.)
• Der Einzug zum gewünschten Zeitpunkt möglich ist
• Die Hausordnung sowie die übrigen Vertragsbedingungen akzeptiert

Wichtig: Die Vermieterin oder der Vermieter ist verpflichtet, zumutbare Nachmieter:innen anzunehmen. 

Die Vermieterschaft darf eine Nachmieterschaft nur aus sachlich gerechtfertigten Gründen ablehnen. Dazu zählen beispielsweise:

• unzureichende Zahlungsfähigkeit
• Nachmieter:in akzeptiert die aktuellen Mietbedingungen nicht
• Überbelegung der Wohnung

Ablehnungen aus Gründen wie Nationalität oder Geschlecht sind unzulässig. Ablehnungen aus Gründen wie Haustierhaltung sind rechtmässig, sofern dies vertraglich oder durch die Hausordnung geregelt ist.

Wird eine zahlungsfähige und zumutbare Nachmieterin oder ein zahlungsfähiger und zumutbarer Nachmieter ohne triftigen Grund abgelehnt, kann die Mietpartei auf die Entlassung aus dem Mietvertrag bestehen. In solchen Fällen ist es ratsam, die Kommunikation schriftlich zu führen und Beweissicherung zu betreiben (z. B. Einschreiben oder E-Mail mit Zustellnachweis).

Eine Privat-Rechtsschutzversicherung kann in solchen Situationen wertvolle Unterstützung bieten, um die eigenen Rechte durchzusetzen.

Bis ein:e zahlungsfähige zumutbare Nachmieter:in den Mietvertrag übernimmt oder die Vermieterschaft eine schriftliche Entlassung aus dem Vertrag bestätigt, bleibt die Mietzahlungspflicht (Haftung) der aktuellen Mieterschaft bestehen.

Die Mietpflicht endet, sobald die Vermieterschaft die Nachmieterin oder den Nachmieter offiziell akzeptiert und der Mietvertrag auf diese Person übergeht. Wird ein:e Nachmieter:in jedoch abgelehnt, obwohl diese:r sämtliche Voraussetzungen erfüllt, ist die Mieterschaft zum Zeitpunkt der Übernahme dennoch von der Zahlungspflicht befreit – vorausgesetzt, die Vermieterschaft hatte nach Übermittlung der Unterlagen genügend Zeit für deren Prüfung (14–30 Tage).

Wir möchten Sie darauf hinweisen, dass dieser Inhalt und die zur Verfügung gestellten Unterlagen als allgemeine Rechtsauskunft zu werten sind. Sie ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall. Die Mobiliar und die Protekta lehnen jegliche Haftung im Zusammenhang mit dem Inhalt dieses Beitrags ab.