Wohnung kündigen durch Vermieter:in

Wann darf ein:e Vermieter:in kündigen?  Auch im Mietrecht herrscht Vertragsfreiheit und die Vermieterschaft darf, unter Einhaltung der Kündigungsfrist und des Kündigungstermins, einen Mietvertrag bei ordentlichen Kündigungen ohne Angabe eines Grundes kündigen.  

Eine Kündigung muss auf Verlangen hin nachträglich begründet werden, damit die Rechtmässigkeit der Kündigung überprüft werden kann. Bei Verdacht, die Kündigung sei nicht rechtmässig, können die Mieter:innen die Kündigung anfechten (Art. 271 ff. OR). Wollen die Mieter:innen eine Erstreckung des Mietverhältnisses erwirken, so muss ebenfalls eine Anfechtung vorgenommen werden.  

 Die folgenden, nicht abschliessenden Kündigungsgründe sind für Vermieter:innen für eine Kündigung regelmässig zulässig: 

• Eigenbedarf
• Mietrückstand trotz Mahnung und verpasster Zahlungsnachfrist
• Mehrfache und nicht nur im Bagatellbereich liegende Missachtungen der Hausordnung
• Mehrfache Verletzung der Sorgfalts- und Rücksichtnahmepflicht 

Bei der Eigenbedarfskündigung sind zwei Szenarien zu unterscheiden: 

Die ordentliche Kündigung aufgrund Eigenbedarfs und die ausserordentliche Kündigung aufgrund Eigenbedarfs.  

Vermieter:innen können bei Eigenbedarf den Mietvertrag ordentlich kündigen, d.h. unter Einhaltung der vertraglich geregelten Kündigungsfristen und Kündigungstermine. Eine Begründung der Kündigung ist in diesem Fall zwar nicht vorausgesetzt, jedoch empfohlen. Sie kann so oder anders von den Mieter:innen nachverlangt werden.  

Vermieterinnen, die das Mietobjekt kürzlich erworben haben, haben nach dem Eintrag der Handänderung im Grundbuch das Recht, eine Wohnung zu kündigen, wenn dringender Eigenbedarf am Mietobjekt besteht; für sich selbst oder für nahe Angehörige (Art. 261 Abs. 2 lit. a OR).  

Es handelt sich hier um eine ausserordentliche Kündigung, und zwar deshalb, weil das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist (bei Wohnungen: 3 Monate) auf den nächsten gesetzlichen Termin gekündigt werden kann. Wurde im Mietvertrag beispielsweise eine viermonatige Kündigungsfrist oder ein anderer Kündigungstermin vereinbart, kann in diesem Fall also davon abgewichen werden.  

Ein wichtiger Punkt beim Kündigen des Mietvertrags bei Eigenbedarf nach Eigentümerwechsel ist die formelle und inhaltliche Korrektheit des Kündigungsschreibens, denn der Kündigungsgrund muss zwingend und ausreichend angegeben werden. An das Vorliegen eines dringenden Eigenbedarfs werden höhere Ansprüche gestellt als an den Eigenbedarf bei der ordentlichen Kündigung. Eine Situation des dringenden Eigenbedarfs liegt regelmässig dann vor, wenn der Vermieter oder seine nahen Angehörigen aktuelle und ernsthafte Gründe haben, die eine Selbstnutzung der Wohnung durch sie erfordern und ein Zuwarten auf eine andere Wohnung unzumutbar macht.   

Wird es von der neuen Eigentümerschaft bzw. Vermieterschaft versäumt, nach Übernahme der Liegenschaft unter Einhaltung der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin zu kündigen, erlischt die Möglichkeit der ausserordentlichen Kündigung zwecks Eigenbedarf nach Art. 261 Abs. 2 lit. a OR.   

Unabhängig davon hat die neue Eigentümerschaft aber nach wie vor die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung aufgrund Eigenbedarfs.  

Die gesetzliche Kündigungsfrist für Vermieter:innen bei einer ordentlichen Kündigung von Wohnraumobjekten beträgt drei Monate auf den nächsten vertraglich vereinbarten Kündigungstermin. Von dieser Regelung ausgenommen sind aber Ferienwohnungen, die für höchstens drei Monate gemietet werden (Art. 253a Abs. 2 OR).  

Nach dem Schweizerischen Obligationenrecht gelten diese Fristen, sofern nicht vertraglich längere Fristen vereinbart wurden. Kürzere vertraglich vereinbarte Fristen zählen nicht. Wurden keine vertraglichen Regelungen getroffen, können Sie den Wohnmietvertrag unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist entweder auf einen ortsüblichen Kündigungstermin oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf das Ende einer dreimonatigen Mietdauer kündigen.  

Um die Kündigungsfrist für Vermieter:innen einzuhalten, muss die Kündigung rechtzeitig zugestellt werden. Als Zustelldatum gilt der Tag, an dem die Kündigung im Briefkasten ankommt, persönlich durch die Post übergeben wird oder der erste Tag, an dem die Mieterschaft die Sendung mit einer Abholungseinladung bei der Post abholen könnte. Wird Sie im letzten Fall dann nicht von der Mieterschaft abgeholt, gilt sie trotzdem als zugestellt. Aus Beweisgründen empfiehlt es sich, die Kündigung mittels Einschreiben zu versenden. Es ist zudem ratsam, eine Kopie der Kündigung sowie des Postsendungsbelegs aufzubewahren. 

Beispiel:

Ein Vertrag sieht eine Kündigungsfrist von 3 Monaten und zwei Kündigungstermine (jeweils 31. März und 30. September) vor. Will der Vermieter das Mietverhältnis per 30. September beenden (= Kündigungstermin), so muss die Kündigung der Mieterin spätestens am 30. Juni zugestellt werden, da andernfalls die 3-monatige Kündigungsfrist (Juli, August, September) nicht eingehalten ist. Wird die Kündigung in diesem Beispiel auch nur einen Tag zu spät, also am 1. Juli, zugestellt, so gilt die Kündigung erst auf den nächstmöglichen Kündigungstermin, bei welchem mindestens volle drei Monate Kündigungsfrist eingehalten werden – also per 31. März des nächsten Jahres. Da ein Einschreiben oftmals nicht am Tag nach dem Versand zugestellt werden kann und weil es bei der Post auch zu sonstigen Verzögerungen kommen kann, sollte die Kündigung deshalb möglichst früh im Monat versendet werden. 

Ja, in der Regel können Sie auf der Website des Kantons, in welchem die vermietete Liegenschaft liegt, heruntergeladen werden. Als Vermieter:in muss die Kündigung immer schriftlich und auf einem amtlich genehmigten Formular erfolgen. Jeder Kanton genehmigt ein solches Formular.  

Wenn Sie dieses Formular nicht verwenden, ist die Kündigung nichtig, d.h. sie gilt rechtlich als nicht existent und entfaltet keine Wirkung – auch wenn keine Anfechtung erfolgt.  

Falls die Mietwohnung an mehrere Mieter:innen vermietet wurde, muss jeder im Vertrag genannten Mietpartei einzeln und mit separatem Formular gekündigt werden. Bei Ehegatten und eingetragenen Partnern müssen Sie auch dann beiden mit separatem amtlichem Formular kündigen, wenn nur eine Person im Mietvertrag aufgeführt ist. Als Vermieter:in müssen Sie zudem nachweisen können, dass alle Kündigungsschreiben auch bei den Empfänger:innen angekommen sind. Deshalb empfiehlt sich der Versand mittels einzelnen und separaten Einschreibens. Bewahren Sie eine Kopie der Kündigungen sowie der Postsendungsbelege auf. 

Sollte die Kündigung retourniert werden, weil die Mieterschaft diese nicht abgeholt hat, ist es wichtig, dass Sie diese ungeöffnet aufbewahren. Im Streitfall wird ein Gericht diesen Briefumschlag im Prozess öffnen und so feststellen können, dass Kündigungsfrist und -termin eingehalten worden sind. Wenn Sie den Briefumschlag selbst öffnen, kann der Inhalt nicht mehr bewiesen werden. 

Aus rechtlicher Sicht braucht es bei ordentlichen Kündigungen keine Begründung. Aber die Mieterschaft kann immer eine Begründung verlangen. Falls Sie sich weigern, diese anzugeben, können die Mieter:innen die Kündigung anfechten. Wenn Sie sich als Vermieterschaft im Schlichtungsprozess weiterhin weigern einen Kündigungsgrund anzugeben, kann das die Erfolgsaussichten der Mieter:innen erhöhen, die Kündigung hinauszuzögern oder ungültig erklären zu lassen. Das Gleiche gilt, wenn Sie einen falschen oder vorgeschobenen Grund angeben, zum Beispiel Eigenbedarf, obwohl dieser nicht vorliegt. 

Es lohnt sich also, eine plausible Begründung zu formulieren – am besten mit Beweisen. Geben Sie beispielsweise bei einer Eigenbedarfskündigung bereits an, wer die Wohnung nutzen soll und in welcher Beziehung Sie zu dieser Person stehen. 

Bei einer ausserordentlichen Kündigung ist die Begründung zwingend. Die Mieterschaft muss erkennen können, dass es sich nicht um eine ordentliche, sondern um eine ausserordentliche Kündigung handelt. 

Eine fristlose Kündigung der Wohnung sollte immer das letzte Mittel sein, nachdem alle anderen Möglichkeiten ausgeschöpft wurden. Sie ist nur in Ausnahmefällen möglich und muss gut überlegt, begründet und nachweisbar sein. Diese Art der Kündigung erfordert eine strikte Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften und eine klare Dokumentation des Kündigungsgrundes, um die Erfolgschancen bei einer rechtlichen Auseinandersetzung zu erhöhen. 

Eine fristlose Kündigung des Mietvertrags wird in der Regel durch schwerwiegende Gründe gerechtfertigt, die den vertraglichen Vereinbarungen widersprechen oder unzumutbar sind. Entgegen dem Wortlaut ist eine solche Kündigung in der Regel aber nicht fristlos, da gleichwohl eine kurze Kündigungsfrist einzuhalten ist. Eine Vermieterschaft kann beispielsweise folgende Gründe für eine fristlose Kündigung haben: 

• Zahlungsverzug: Wenn die Mieterschaft ihre Miete nicht pünktlich oder gar nicht zahlt, kann dies eine ausserordentliche Kündigung der Wohnung rechtfertigen. Auch hier ist ein vom Gesetz vorgeschriebener Prozess minutiös einzuhalten, da andernfalls die ausgesprochene fristlose Kündigung nichtig sein kann. Im Zusammenhang mit Wohn- und Geschäftsraummieten bedeutet fristlos im Zahlungsverzugsfall eine Kündigungsfrist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats.
   
• Störung des Hausfriedens: Diese kann in Lärmbelästigung, rücksichtslosem Verhalten gegenüber anderen Hausbewohnenden oder wiederholter Tages- und Nachtruhestörung bestehen. Vorausgesetzt ist, dass die Mieter:innen trotz schriftlicher Mahnung der Vermieterschaft die Pflicht zur Sorgfalt oder Rücksichtnahme weiter verletzen und dass der Vermieterschaft oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Im Zusammenhang mit Wohn- und Geschäftsraummieten bedeutet fristlos in diesem Fall eine Kündigungsfrist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats.
   
• Zweckentfremdung der Mietsache: Nutzt die Mietpartei die Wohnung nicht vertragsgemäss, zum Beispiel als Gewerberaum statt als Wohnraum, können Sie der Mieterin oder dem Mieter fristlos kündigen (d.h. 30-tägige Kündigungsfrist auf Ende eines Monats). Vorausgesetzt wird auch hier, dass die Mieter:innen trotz erfolgter Mahnung den Vertrag weiter verletzen.
   
• Unerlaubte Überlassung der Mietsache an Dritte: Wenn der Mieter oder die Mieterin die Wohnung unerlaubt an Dritte untervermietet oder überlässt, können Sie der Mieterin oder dem Mieter fristlos kündigen (d.h. 30-tägige Kündigungsfrist auf Ende eines Monats). Auch hier muss die unerlaubte Gebrauchsüberlassung trotz Mahnung weiter erfolgen.
   
• Eine fristlose Kündigung ohne Einhaltung dieser 30-tägigen Kündigungsfrist und dem Kündigungstermin ist nur dann möglich, wenn die Mieter:innen die gemietete Sache vorsätzlich schwer beschädigen.  

In all diesen Fällen haben die Vermieter:innen immer auch die Möglichkeit, auf eine fristlose Kündigung zu verzichten und stattdessen eine ordentliche Kündigung auszusprechen. Dies kann durchaus sinnvoll sein, da eine fristlose Kündigung nichtig ist, wenn die gesetzlichen Vorgaben hierfür nicht eingehalten werden. Ob die Vorgaben eingehalten sind oder nicht, lässt sich aufgrund des bestehenden Ermessensspielraums im Zusammenhang mit dem Kündigungsgrund oft erst in einem Gerichtsverfahren klären. 

Als Vermieter:in haben Sie das Recht, der Mieterschaft zu kündigen. Wenn die Kündigung jedoch nicht schützenswert ist, kann die Mieterschaft diese Kündigung anfechten. Nicht schützenswert ist eine Kündigung der Wohnung durch Vermieter:innen, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. In solchen Fällen kann die Mieterschaft die Kündigung innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt der Kündigung anfechten. Folgende Gründe können dabei entscheidend sein (nicht abschliessend): 

• Die Kündigung erfolgt zum alleinigen Zweck, die Mieterschaft zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen (Art. 271a Abs. 1 Bst. c OR).
   
• Mietzinsanpassung: Die Vermieterschaft will mit der Kündigung eine Mietzinsanpassung durchsetzen.
   
• Vergeltungskündigung: Die Vermieterschaft kündigt aus Rache, weil die Mieterschaft Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend gemacht hat.
   
• Vertragsänderung: Der Vermieter oder die Vermieterin versucht, den Mietvertrag einseitig zu Lasten der Mieter:innen zu ändern und diese Änderung mitteils Kündigung durchzusetzen.
   
• Familiäre Veränderung: Bei Familienzuwachs, Heirat, Scheidung oder Tod eines Familienmitglieds können die Mieter:innen die Kündigung anfechten, solange die Vermieterschaft sowie das Mietobjekt nicht übermässig belastet werden.
   
• Es läuft ein mit dem Mietverhältnis zusammenhängendes Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren.
   
• Es läuft eine Kündigungssperrfrist. 

Für Vermieter:innen ist es wichtig, bei rechtlichen Auseinandersetzungen mit Mieter:innen das Thema Kündigungssperrfrist im Auge zu behalten: Unterliegt die Vermieterschaft in einem Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren erheblich, verzichtet sie nach Erteilung der Klagebewilligung auf die Klageerhebung, zieht sie eine Klage zurück oder schränkt sie erheblich ein oder schliessen die Parteien einen Vergleich, so löst dies eine dreijährige Kündigungssperrfrist aus. Diese Kündigungssperre kommt auch dann zur Anwendung, wenn sich Mieter:in und Vermieter:in ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt haben (Art. 271a Abs. 2 OR). 

Die erwähnte Sperrfrist kommt jedoch nicht immer zur Anwendung, so beispielsweise nicht bei einer Kündigung: 

• wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
   
• wegen Zahlungsrückstand des Mieters;
   
• wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme;
   
• infolge Veräusserung der Mietsache;
   
• aus wichtigen Gründen;
   
• wegen Konkurs des Mieters.

Selbst wenn die Wohnungskündigung durch den Vermieter oder die Vermieterin rechtlich korrekt und nicht erfolgreich anfechtbar ist, kann die Mieterschaft eine Erstreckung des Mietverhältnisses über den Kündigungstermin hinaus verlangen. 

Dafür muss die Beendigung der Miete für die Mieterschaft oder ihre Familie eine Härte zur Folge haben, die durch die Interessen der Vermieterschaft nicht zu rechtfertigen wäre. Es werden jeweils die Interessen der Mieterschaft und der Vermieterschaft gegenübergestellt und gegeneinander abgewogen. Das Mietverhältnis kann bei Wohnräumen um maximal vier Jahre erstreckt werden.   

Als Härtegründe kommen insbesondere finanzielle, berufliche und familiäre Aspekte in Betracht. Die Erstreckung soll der Mieterschaft mehr Zeit geben, eine angemessene Ersatzwohnung zu finden. Folgendes berücksichtigt die zuständige Behörde bei der Interessenabwägung insbesondere: 

• Eine Familie mit schulpflichtigen Kindern ist an dieser Adresse und im Quartier stark verwurzelt.
   
• Es ist aus finanziellen Gründen nicht möglich, eine geeignete Ersatzwohnung auf dem örtlichen Markt zu finden.
   
• Die Mieter:innen haben bereits ein hohes Alter erreicht und ein Umzug wäre mit grossen Umständen verbunden.

Die Erstreckung ist insbesondere dann  ausgeschlossen, wenn der Mieterschaft aufgrund Zahlungsverzugs oder schwerer Pflichtverletzung zur Sorgfalt und Rücksichtnahme gekündigt worden ist.

Wir möchten Sie darauf hinweisen, dass dieser Inhalt und die zur Verfügung gestellten Unterlagen als allgemeine Rechtsauskunft zu werten sind. Sie ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall. Die Mobiliar und die Protekta lehnen jegliche Haftung im Zusammenhang mit dem Inhalt dieses Beitrags ab.