Eigene Wohnung untervermieten

Der Vermieter bzw. Die Vermieterin darf eine Untermiete nicht grundsätzlich ausschliessen. Als Hauptmieter:in müssen Sie ihn resp. sie jedoch vor Beginn der Untermiete informieren. Wenn Sie beim Einzug in Ihre Wohnung wissen, dass Sie eine Untervermietung in Betracht ziehen, können Sie die Zusage bereits dann einholen. Um eine Ablehnung der Untermiete zu vermeiden, sollten Sie sich an folgende Punkte halten:

• Geben Sie dem Vermieter bzw. der Vermieterin die Untermiet-Bedingungen vollumfänglich bekannt.
• Vereinbaren Sie mit dem Untermieter bzw. der Untermieterin einen verhältnismässigen Mietzins, an dem Sie sich nicht bereichern.
• Schlagen Sie nicht mehr als 15-20 Prozent Amortisationskosten auf den Mietzins, falls Sie möblierte Räumlichkeiten vermieten.
• Stellen Sie sicher, dass der Vermieterschaft durch die Untermiete keine wesentlichen Nachteile entstehen.

Lehnt der Vermieter bzw. die Vermieterin die Untermiete zu Recht ab und vermieten Sie Ihre Räume trotzdem, kann das Mietverhältnis gekündigt werden, allenfalls sogar ausserordentlich. Dasselbe gilt, wenn Sie die Zustimmung des Vermieters/der Vermieterin gar nicht erst einholen und Verweigerungsgründe bestehen würden.

Die Vermieterschaft darf die Untermiete verweigern, wenn der bzw. die Mieter:in sich weigert, die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben oder aber auch, wenn die Bedingungen der Untermiete missbräuchlich sind. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn durch die Untermiete ein übermässiger Gewinn erzielt wird. Schliesslich darf die Untermiete verweigert werden, wenn dem oder der Vermieter:in wesentliche Nachteile daraus entstehen (z.B. erheblich stärkere Abnutzung der Mietsache; vgl. dazu Art. 262 Abs. 2 OR). In der jüngeren Rechtsprechung hat das Bundesgericht festgehalten, dass eine Untermiete auf unbefristete Zeit, ohne dass die Mieterschaft konkrete Pläne hätte, die Mietsache künftig wieder selbst zu nutzen, nicht zulässig ist.

Auch wenn der bzw. die Hauptmieter:in während der Untervermietung am anderen Ende der Welt unterwegs ist, haftet er bzw. sie gegenüber der Hauptvermieterschaft bei Schäden und der pünktlichen Zahlung des Mietzinses. Der bzw. die Hauptmieter:in kann bei Vertragsabschluss auf einen Nachweis der Haftpflichtversicherung der Untermieterschaft bestehen. Bei Übernahme und Abgabe der untervermieteten Räumlichkeiten sollte mit einer Mängelliste festgehalten werden, welche Schäden und Abnützungen bereits vorhanden, und welche neu entstanden sind. So lassen sich Haftungsfragen einfach klären.

Wichtig: Vermieten Sie Ihre Wohnung unter, so sind Sie im Verhältnis zu Ihrer Untermieterschaft selbst Vermieter:in und müssen die gesetzlichen Bestimmungen einhalten (z.B. Kündigung mittels amtlichen Formulars bei unbefristeten Wohnungsmieten).

Rechtlich sind mündliche Verträge zwischen Hauptmieter und Untermieter legitim. Doch für den möglichen Streitfall lohnt sich ein schriftlicher Vertrag. Die Kündigungsformalitäten, -termine und -fristen sind bei der Untermiete grundsätzlich wie bei der Hauptmiete geregelt. Neben diesen Formalitäten und den Mietkonditionen (Mietzins und Nebenkosten) wird im Untermietvertrag auch festgehalten, welche Räume der Untermieter teilt, und welche ihm allein zur Verfügung stehen.

Die Untermiete kann unbefristet oder befristet sein. Bei einem unbefristeten Mietverhältnis muss der Untermieter schriftlich kündigen.

Wir möchten Sie darauf hinweisen, dass dieser Inhalt und die zur Verfügung gestellten Unterlagen als allgemeine Rechtsauskunft zu werten sind. Sie ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall. Die Mobiliar und die Protekta lehnen jegliche Haftung im Zusammenhang mit dem Inhalt dieses Beitrags ab.