Wohnungsabgabe vorbereiten: Darauf müssen Sie achten

Die Wohnungsübergabe ist ein wichtiger Moment beim Auszug aus der Mietwohnung. Eine sorgfältige Vorbereitung hilft, Missverständnisse und Probleme zu vermeiden. Kündigen Sie rechtzeitig und halten Sie, wenn möglich, die Kündigungsfristen Ihres Mietvertrags ein. Eine Alternative ist die vorzeitige Rückgabe mit Nachmieterstellung. Sorgen Sie dafür, dass sich die Wohnung in einem ordnungsgemässen Zustand befindet. Das heisst, dass die Mietwohnung gereinigt und alle Schäden, die während der Mietzeit entstanden sind und die normale Abnutzung übersteigen, beseitigt sind. Ein Wohnungsübergabeprotokoll ist das am häufigsten gewählte Mittel, um den Zustand der Wohnung bei der Übergabe zu dokumentieren. Wohnungsübergabeprotokolle zum Download sind beispielsweise beim Hauseigentümer- oder Mieterverband erhältlich.

Der optimale Zeitpunkt für die Wohnungsübergabe ist das Ende des Mietverhältnisses. Idealerweise sind sowohl Mieter:in als auch Vermieter:in bei der Wohnungsübergabe anwesend. So können eventuelle Mängel oder Unklarheiten sofort besprochen und in einem Protokoll festgehalten werden. Ein gemeinsamer Rundgang durch die Wohnung stellt sicher, dass alle wichtigen Details sofort geklärt werden.

Es besteht jedoch für keine der Parteien ein Anspruch auf eine gemeinsame Wohnungsabgabe. Verweigert beispielsweise die Vermieterschaft eine gemeinsame Wohnungsübergabe, so können alle Wohnungsschlüssel nach entsprechender Vorankündigung per eingeschriebener Post retourniert werden. Dies gilt rechtlich ebenfalls als Wohnungsübergabe.

Ein Wohnungsübergabeprotokoll ist ein wichtiges Dokument, das den Zustand der Wohnung bei der Übergabe detailliert beschreibt. Es dient als Beweismittel und kann späteren Streitigkeiten vorbeugen.

Ein detailliertes Wohnungsübergabeprotokoll hat eine wichtige rechtliche Bedeutung. Einerseits schützt es die Mieter:innen, indem es beweist, dass die Wohnung in einem bestimmten Zustand übergeben wurde und verhindert ungerechtfertigte Schadenersatzforderungen.  Andererseits dient es der Vermieterschaft als Beweismittel, insofern die Mieterschaft die Schäden durch Unterschrift auf dem Protokoll anerkennt.

Bei der Erstellung des Übergabeprotokolls für Ihre Mietwohnung sollten Sie folgende Punkte dokumentieren (nicht abschliessend):

• Allgemeiner Zustand der Wohnung: Böden, Wände, Decken, Fenster etc.
   
• Funktionstüchtigkeit der Installationen: Heizung, Sanitäranlagen, elektrische Geräte
   
• Zählerstände: Wasser, Strom, Gas
   
• Schlüsselübergabe: Anzahl und Art der übergebenen Schlüssel
   
• Falls die Wohnung möbliert vermietet wurde: Vorhandensein und Zustand der Möbel
   
• Vermerk, ob es sich jeweils um ordentliche oder übermässige Abnutzung handelt. Seien Sie genau bei der Beschreibung.
   
• Vermerk, ob die Mieterschaft für eine allfällige übermässige Abnutzung aufkommen muss

Wichtig: Die ausziehende Mieterschaft ist nicht verpflichtet, das Wohnungsübergabeprotokoll zu unterzeichnen. Was dies für die Vermieterschaft bedeutet, lesen Sie weiter unten im Kapitel «Nachträgliche Mängel nach der Wohnungsübergabe: Das gilt in der Schweiz» oder in den FAQ.

Bei Schäden, die im Übergabeprotokoll der Wohnung erwähnt werden, sollten das Alter, die genaue Lage und der Umfang des Schadens dokumentiert werden, um später den Umfang der Haftung besser feststellen zu können. Die Vermieterschaft sollte auch festhalten, ob sie die Mieterschaft bei übermässiger Abnutzung in die Verantwortung ziehen will oder nicht. Der blosse Hinweis, dass es sich um übermässige Abnutzung handelt, stellt dies noch nicht klar. Hat die Vermieterschaft nichts zu beanstanden, sollte dies ebenfalls im Wohnungsübergabeprotokoll vermerkt werden.

Die Vermieterschaft sollte auch festhalten, ob sie die Mieterschaft bei übermässiger Abnutzung haftbar machen will oder nicht, und wenn ja, zu welchem Anteil (z.B. zu 50 % oder 100 %).

Wohnungsabnahmeprotokolle zum Download sind beispielsweise beim Hauseigentümer- oder Mieterverband erhältlich.

Was passiert, wenn ich die Wohnung nicht persönlich übergeben kann?

Es kann vorkommen, dass Sie bei der Wohnungsübergabe nicht persönlich anwesend sein können. In diesem Fall kann eine Vollmacht hilfreich sein.

Eine Vollmacht ist ein Rechtsdokument, das eine andere Person ermächtigt, in Ihrem Namen zu handeln. Dies kann bei einer Wohnungsübergabe besonders hilfreich sein, wenn Sie selbst verhindert sind, zum Beispiel durch Krankheit, berufliche Verpflichtungen oder andere unvorhergesehene Ereignisse. Mit einer Vollmacht stellen Sie sicher, dass die Übergabe reibungslos und fristgerecht erfolgt, auch wenn Sie selbst nicht anwesend sein können.

Denken Sie daran, dass die von Ihnen bevollmächtigte Person dann auch Schäden anerkennen kann, die Sie selbst nicht beurteilen konnten. Die Schuldanerkennung wird Ihnen zugerechnet. Es ist also wichtig, dass Sie Ihre Vertretung entsprechend instruieren und die Vollmacht sorgfältig ausgestalten. Es empfiehlt sich daher, wenn immer möglich, bei der Wohnungsübergabe selbst anwesend zu sein.

Damit eine Vollmacht für die Schlüsselübergabe in der Schweiz rechtsgültig ist, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:

• Die Vollmacht ist aus Beweisgründen schriftlich zu erteilen.
   
• Sowohl die bevollmächtigte Person als auch die vollmachtgebende Person müssen eindeutig identifizierbar sein. Dies geschieht durch die Angabe des vollständigen Namens, der Adresse und des Geburtsdatums.
   
• Der Umfang der Vollmacht und die konkreten Aufgaben, die die bevollmächtigte Person übernehmen soll, müssen genau beschrieben werden.
   
• Wird die Vollmacht aus Beweisgründen schriftlich erteilt, sollte sie von der vollmachtgebenden Person unterschrieben sein.
   
• Die Vollmacht sollte regeln, ob eine Untervollmacht erteilt werden darf (d.h. die bevollmächtigte Person bevollmächtigt ihrerseits eine dritte Person).
   
• In der Vollmacht sollte angegeben werden, wann die Vollmacht erlischt.

Stellt die Vermieterin während oder nach der Wohnungsübergabe Mängel an der Wohnung fest, die der Mieter verursacht hat oder haben soll, muss sie dies dem Mieter gemäss Art. 267a Abs. 3 OR unverzüglich (also innert ca. zwei bis drei Werktagen) mitteilen. Andernfalls verliert die Vermieterin ihren Anspruch auf Schadenersatz.

Entdeckt die Vermieterin nach der Wohnungsübergabe noch Mängel, welche bei der Übergabe der Wohnung bei üblicher Prüfung nicht erkennbar waren und auch nicht erkannt werden mussten, so muss sie schnell handeln. Solche nachträglichen Mängel kann die Vermieterin innerhalb einer Frist von ca. zwei bis drei Werktagen melden, wenn sie nachweisen kann, dass diese vom Mieter verursacht wurden. Ist die Wohnung zum Zeitpunkt der Entdeckung des Mangels bereits wieder bewohnt, kann der ehemalige Mieter in der Regel nicht mehr haftbar gemacht werden, da der Nachweis, das Verhalten des Mieters sei die Ursache für den Schaden, regelmässig nicht mehr gelingt.

Hätte die Vermieterin die Mängel bei der Übergabe der Wohnung bei ordnungsgemässer Prüfung feststellen können, muss sie diese dem Mieter, wie bereits erwähnt, unverzüglich anzeigen. Dies geschieht in der Regel mit dem Wohnungsübergabeprotokoll. Wurde kein Übergabeprotokoll erstellt, ist dieses unklar oder hat der Mieter nachweislich keine Kopie erhalten, hat die Vermieterin nur wenige Werktage Zeit, um dem Mieter die Mängel schriftlich mitzuteilen. Diese Mitteilung muss eine detaillierte Beschreibung der Mängel und idealerweise Fotos oder Videos enthalten. Die Mitteilung muss auch klar umfassen, dass und wofür der Mieter haftbar gemacht wird.

Versäumt die Vermieterin bei Rückgabe der Mietsache ihre Prüfungs- und Meldepflicht, so kann sie keine Ansprüche mehr gegen den Mieter geltend machen.

Zu Beweiszwecken empfiehlt es sich, eine nachträgliche Mängelrüge per Einschreiben zu verschicken. Bewahren Sie eine Kopie des Schreibens sowie des Postsendungsbelegs für Ihre Unterlagen auf.

Werden nach dem Auszug Mängel festgestellt, so sind diese rechtzeitig zu rügen. Will die Vermieterin die Schäden beheben lassen, muss sie dafür einen Kostenvorschuss leisten. Sie trägt damit das Kostenrisiko. Bei gewissen Schäden kann sich eine Minderung ohne Reparatur rechtfertigen, welche dem Mieter auferlegt wird (z.B. Sprung in Lavabo). Die Reparaturkosten können nicht einfach von der Kaution abgezogen werden, da die Bank für entsprechende Auszahlungen die Zustimmung beider Parteien benötigt.

Richtigerweise lässt die Vermieterin die Schäden, die sie dem Mieter nachweisen kann, beseitigen. Die Kosten hierfür hat sie in der sogenannten Schlussrechnung unter Berücksichtigung des Zeitwertes der beschädigten Sache aufzuführen.

Nebenkostenforderungen können auch in die Schlussrechnung aufgenommen werden. Für Akontozahlungen ist jedoch eine separate Nebenkostenabrechnung zu erstellen.

Generell können folgende Kosten geltend gemacht werden:

• Reparaturkosten: Für Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen und nachweislich vom Mieter verursacht wurden.
   
• Reinigungskosten: Wenn die Wohnung nicht sauber übergeben wurde, kann die Vermieterschaft die Kosten für die Reinigung abziehen. Sie muss jedoch nachweisen können, dass die Wohnung ungereinigt übergeben wurde.
   
• Kosten für allfällig fehlende Schlüssel. Die Verrechnung der Kosten der Zylinder rechtfertigt sich nur, wenn berechtigter Verdacht besteht, dass sich jemand mit dem fehlenden Schlüssel Zugang zu den Räumlichkeiten verschaffen kann. Jedoch dann auch nur im Umfang des Zeitwerts der alten Schliessanlage.
   
• Nebenkosten: Offene Nebenkostenabrechnungen oder Schulden.

Enthält die Schlussabrechnung Kosten, die die Mieter:innen auf dem Übergabeprotokoll nicht anerkannt haben oder mit denen sie anderweitig nicht einverstanden sind, wenden diese sich idealerweise zuerst an ihre Privathaftpflichtversicherung. Diese übernimmt bei versicherten Schäden auch die Abwehr unberechtigter Forderungen.

Hat die Vermieterschaft ihre Ansprüche nicht innerhalb eines Jahres nach Beendigung des Mietverhältnisses gerichtlich geltend gemacht (z.B. durch Betreibung), können Mieter:innen die Rückzahlung der Kaution von der Bank verlangen, ohne die Zustimmung der Vermieterschaft einholen zu müssen.

Mehr zur Mietkaution

Eine direkte Wohnungsübergabe an Nachmieter:innen ist grundsätzlich möglich, solange Sie vorgängig das schriftliche Einverständnis der Vermieterin oder der Verwaltung eingeholt haben. Wird die direkte Übergabe an die Nachmieterschaft ohne Anwesenheit der Verwaltung verweigert, können Sie entweder für eine gemeinsame Übergabe mit der Verwaltung anfragen oder alternativ alle Wohnungsschlüssel nach vorheriger Ankündigung per Einschreiben zurücksenden.

Findet eine direkte Übergabe an Nachmieter:innen mit Einverständnis der Vermieterschaft statt, kann ein Wohnungsübergabeprotokoll angefertigt werden. Da dieses in diesem Fall jedoch nicht von der Verwaltung oder Vermieterschaft unterschrieben wird, ist die Beweiskraft eingeschränkt. Die Prüfungspflicht des zurückgegebenen Mietobjektes gemäss Art. 267a OR gilt auch hier, selbst wenn die Verwaltung bzw. die Vermieterschaft nicht anwesend ist. Dies jedoch - wie oben ausgeführt - nur, wenn deren Einverständnis zur direkten Wohnungsübergabe an die Nachmieterschaft vorliegt.

Erfolgt nach der direkten Übergabe keine entsprechende Mitteilung an den ehemaligen Mieter innerhalb von zwei bis drei Werktagen, sind Ansprüche wegen offensichtlicher Mängel respektive Schäden verwirkt. Der ausziehende Mieter sollte sich bei der direkten Übergabe vergewissern, dass er den Zustand der Wohnung durch Fotos oder Videoaufnahmen entsprechend dokumentiert hat.

Wir möchten Sie darauf hinweisen, dass dieser Inhalt und die zur Verfügung gestellten Unterlagen als allgemeine Rechtsauskunft zu werten sind. Sie ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall. Die Mobiliar und die Protekta lehnen jegliche Haftung im Zusammenhang mit dem Inhalt dieses Beitrags ab.