Ihre Rechte als Mieter:in bei Mängeln in der Mietwohnung

 Ein Mangel liegt vor, wenn Sie als Mieter:in Ihre Wohnung nicht ordnungsgemäss nutzen können. In juristischer Fachsprache muss daher "eine Beeinträchtigung im vorausgesetzten Gebrauch der Mietsache" vorliegen. Das kann wie folgt erklärt werden:

Gemäss dem Schweizer Mietrecht (Art. 253 ff. OR) muss der Vermieter die Wohnung zum vereinbarten Zeitpunkt in einem gebrauchstauglichen Zustand übergeben und diesen Zustand beibehalten. Ein Mangel ist übrigens nicht immer ein physischer Schaden. Auch das Fehlen von zugesicherten Eigenschaften gilt als Mangel. Grundsätzlich sollte Ihre Mietwohnung immer dem versprochenen oder gesetzlich festgelegten Standard entsprechen. Man muss also in einer Wohnung wohnen bzw. in einem Büroraum arbeiten können. Beachten Sie diesbezüglich jedoch, dass das Mietobjekt grundsätzlich so gemietet wird, wie bei der Besichtigung gesehen.

 Um bei potenziellen Konflikten eine klare Grundlage zu haben, ist es ratsam, alle Zusicherungen des Vermieters schriftlich festzuhalten, zum Beispiel im Mietvertrag.

Im Rahmen des Einzugs wird häufig ein Übergabeprotokoll erstellt, welches der Vermieterschaft als Beweismittel für den Zustand der Wohnung bei Ihrem Einzug dient. Es ist daher äusserst ratsam, die Wohnung konsequent auf Mängel abzusuchen und sämtliche Mängel, die Sie bemerken, in diesem Übergabeprotokoll aufzuführen. Ansonsten kann es sein, dass Ihnen bei der Rückgabe der Wohnung diese Schäden von der Vermieterschaft in Rechnung gestellt werden. Es gilt nämlich der Grundsatz, dass Mängel, welche im Übernahmeprotokoll fehlen, nachträglich von der Mieterschaft verursacht wurden. Doch keine Sorge, auch wenn Sie bei der Wohnungsübernahme Mängel nicht gesehen oder nicht im Protokoll aufgeführt haben, können Sie diese noch innert 10 Tagen seit Einzug per Einschreiben der Vermieterschaft nachmelden (machen Sie Fotos und bewahren Sie diese zusammen mit einer Kopie des Mängelschreibens und die Postquittung zur Sendungsverfolgung auf).

Aus Mietersicht ist kein Übergabeprotokoll daher vorteilhafter als ein unvollständiges. Wenn Sie bei der Wohnungsübernahme Mängel nicht gesehen oder nicht im Protokoll aufgeführt haben, sollten Sie diese innert 10 Tagen seit Einzug per Einschreiben der Vermieterschaft nachmelden (machen Sie Fotos und bewahren Sie diese zusammen mit einer Kopie des Mängelschreibens und die Postquittung zur Sendungsverfolgung auf).

Beispiele für Mängel:

• Schimmel in der Küche: Wenn Sie nach dem Einzug feststellen, dass in der Küche Schimmel wächst, ist das unhygienisch sowie unter Umständen gesundheitsschädlich.
   
• Heizung fällt aus: In Wintermonaten stellen Temperaturen von unter 19 Grad Celsius (bei Minergie-Standard) und unter 20 Grad Celsius (älteren Gebäuden) aufgrund einer defekten Heizung einen Mangel dar.
   
• Falsche Zusicherungen: Bei Vertragsabschluss sichern Ihnen der Vermieter zu, dass die Wohnung in einer ruhigen Gegend liegt. Nach dem Einzug stellen Sie jedoch fest, dass Ihre Nachbarschaft regelmässig laute Partys feiern, die bis spät in die Nacht andauern. Der Lärmpegel überschreitet dabei deutlich das zumutbare Mass. Das kann einen Verstoss gegen die Zusicherung bedeuten und beeinträchtigt Ihre Lebensqualität, was ebenfalls einen Mangel darstellt.

Das Schweizer Gesetz unterscheidet zwischen leichten, mittleren und schweren Mängeln. Die Unterscheidung hat einen direkten Einfluss auf die Mieterrechte und -pflichten. In der Regel gilt: 
Leichte Mängel (Kleinreparaturen) müssen Sie als Mieter:in selbst beheben. Mittlere und schwere Mängel muss der Vermieter beseitigen.

Unter leichten Mängeln werden untergeordnete Abweichungen vom zugesicherten Zustand verstanden. Sie beeinträchtigen den vertragsgemässen Gebrauch nicht oder nur unwesentlich. Darunter fällt insbesondere auch der sogenannte "kleine Unterhalt". Gemeint sind kleine Schäden, die Sie mit einfachen Reinigungs- oder Ausbesserungsarbeiten unkompliziert und kostengünstig selbst beheben können. Gemäss Art. 259 OR ist die Behebung solcher Mängel Sache des Mieters bzw. der Mieterin. Wobei darauf abgestellt wird, ob der Mangel von einer handwerklich durchschnittlich begabten Person eigenhändig behoben werden könnte. Sobald Sie Fachleute beiziehen müssen, fällt die Reparatur nicht mehr in diese Kategorie. Als Faustregel hat sich etabliert, dass Kleinteile bis ca. CHF 150.- von den Mieter:innen auf eigene Kosten ersetzt werden müssen.

Beispiele:

• Ersatz von Backblechen, Duschschläuchen etc. 
• Entstopfen des Siphons
• Lockere Schrauben anziehen, Scharniere ölen

Eine Ausnahme von dieser Regel besteht, wenn der Mangel bereits beim Einzug vorhanden war und Sie ihn der Vermieterschaft unverzüglich gemeldet haben. In diesem Fall ist die Vermieterschaft zur Behebung des Mangels verpflichtet.

 Mittlere Mängel können den alltäglichen vertragsgemässen Gebrauch Ihrer Mietwohnung beeinträchtigen. Daher besitzen Sie diesbezüglich auch einen Beseitigungsanspruch gegenüber der Vermieterschaft. Das bedeutet, die Mängelbehebung geht zu Lasten der Vermieterschaft. Wie Sie hierbei richtig vorgehen können, finden Sie im Kapitel «Wie gehen Sie bei Mängeln richtig vor?». 

Beispiele:

• Heizung, Kühlschrank, Herd usw. funktionieren nicht
• Akute Lärmbelästigung, die den Schlaf stört
• Schimmelbefall in einem Raum

Ein schwerer Mangel liegt vor, wenn die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch ausgeschlossen oder erheblich beeinträchtigt ist. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn die Gesundheit und körperliche Integrität gefährdet sind oder wesentliche Teile des Mietobjekts funktionsuntüchtig sind.

Beispiele:

• Starker Schimmelbefall (in fast allen Räumen)
•  Grossflächiges Eindringen von Wasser in die Wohnung
• Einsturzgefahr

Sie haben einen Mangel festgestellt, für dessen Behebung Sie nicht zuständig sind? Dann müssen Sie Ihre:n Vermieter:in unverzüglich darüber informieren, damit er die notwendigen Schritte zur Beseitigung einleiten kann. Eine Übersicht zum empfohlenen Vorgehen.

Als Mieter:in unterliegen Sie der Meldepflicht.  Das heisst, Sie müssen Mängel, die Sie nicht selbst beheben können, sofort der Vermieterschaft melden. Unterlassen Sie die Meldung, haften Sie allenfalls für den Schaden, der der Vermieterschaft durch die ausgebliebene oder verspätete Mängelanzeige entsteht.

Die Mängelanzeige (siehe Vorlage nachfolgend) machen Sie am besten per eingeschriebenem Brief. Bewahren Sie diesbezüglich einen Scan des versandbereiten Schreibens sowie die Postquittung zur Sendungsverfolgung auf. Mit der Mängelanzeige können Sie der Vermieterschaft zugleich eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels setzen (in der Regel und sofern nicht dringlich empfiehlt sich eine Frist von 14 Tagen). Im Idealfall beseitigt die Vermieterschaft den Mangel dann innerhalb dieser Frist.

Wichtig: Da Sie im Streitfall für die Mängel beweispflichtig sind, müssen Sie diese fortlaufend protokollieren, d.h. in einer Tabelle (Datum, Art und Intensität des Mangels, Ort / Stelle / Zimmer, Dauer, weitere relevante Informationen) festhalten, wenn das Problem wieder auftritt. Dies ist zwar kein eindeutiger Beweis dafür, dass die Probleme effektiv bestehen, kann jedoch die Chancen im Falle eines Prozesses erhöhen. Soweit möglich, sind auch anderweitige Beweismittel (bspw. Audio- Videoaufnahmen, Fotos) zu sichern. Stellen Sie bei den Bild- und Video-/Audioaufnahmen sicher, dass Sie keine Personen ungefragt fotografieren / aufnehmen.

Wenn die Vermieterschaft den Mangel nicht innert angemessener Frist behebt, haben Sie als Mieter:in zwei Möglichkeiten:

1. Ersatzvornahme: Sie können den Mangel auf Kosten der Vermieterschaft selbst beheben lassen, sofern es sich um einen mittleren Mangel handelt. Das heisst, Sie können beispielsweise eine Sanitärfirma beauftragen, um die defekte WC-Spülung zu reparieren. Die Rechnung stellen Sie dann der Vermieterschaft zu. In diesem Fall spricht man von einer Ersatzvornahme. Voraussetzung ist immer, dass die Vermieterschaft im Voraus über den Mangel informiert wurde und diesen nicht innert angemessener Frist beseitigt. Dies müssen Sie im Streitfall immer beweisen können. Die Ersatzvornahme darf nur das Notwendigste umfassen; Sie dürfen also nicht die gesamte WC-Anlage austauschen lassen.
    
2. Vorsicht: Eine Ersatzvornahme ist nur dann zu empfehlen, wenn es sich um einen eindeutigen, klar nachweisbaren Mangel handelt. Idealerweise lassen Sie den Schaden von einer Fachperson, z.B. der Sanitärfirma, schriftlich bestätigen. Ein gutes Beispiel hierfür wäre der Ausfall der Heizung oder des Warmwassers. Wichtig: Die Ersatzvornahme birgt für Mieter:innen das Risiko, im Streitfall allenfalls auf den Kosten der Beseitigung sitzen zu bleiben, sofern nicht alle Voraussetzungen nachweislich erfüllt sind.
    
3. Mietzins hinterlegen: Wenn die Vermieterschaft den Mangel nicht innert angemessener Frist behebt, können Sie den Mietzins als Druckmittel bei der Schlichtungsbehörde hinterlegen. Dies müssen Sie aber zwingend der Vermieterschaft schriftlich ankündigen, gemeinsam mit einer Frist zur Mangelbehebung. Die tatsächliche Mietzinshinterlegung müssen Sie der Vermieterschaft ebenfalls schriftlich mitteilen. In diesem Fall zahlen Sie den Mietzins nicht direkt an die Vermieterschaft, sondern auf ein von der zuständigen kantonalen Behörde angegebenes Konto. Innerhalb von 30 Tagen muss ein Schlichtungsverfahren eingeleitet werden, sonst wird das hinterlegte Geld automatisch der Vermieterschaft ausbezahlt. Was mit dem hinterlegten Geld passiert, wird im Schlichtungsverfahren entschieden. In der Regel erhält die Vermieterschaft das hinterlegte Geld zurück, sobald die Mängel behoben sind. Ein Teil davon können Mieter:innen im Rahmen einer Mietzinsreduktion zurückerhalten. Werden diese Voraussetzungen nicht eingehalten und erweist sich die Hinterlegung daher als ungültig, so tritt die befreiende Wirkung nicht ein. Stattdessen geraten Mieter:innen in Zahlungsverzug und riskieren eine entsprechende Kündigung gestützt auf Art. 257d OR. Sofern Sie die Hinterlegung der Mietzinse beabsichtigen, ist die Einholung von rechtlichem Rat bzw. juristischer Unterstützung daher zu empfehlen.
    

4. Meldet sich die Vermieterschaft nicht innert Frist bzw. wird der Mangel nicht behoben, so kann auch direkt – ohne Mietzinshinterlegung – ein Schlichtungsverfahren eingeleitet werden.

   Wichtig: Die Miete darf nicht auf ein beliebiges Sperrkonto überwiesen werden, sondern nur auf das von der Schlichtungsstelle angegebene. Die Miete gilt bei der Hinterlegung des Mietzinses als bezahlt. Sie riskieren also keine Betreibung.

Sie haben - wie hiervor ausgeführt - als Mieter:in das Recht, Mängel beseitigen zu lassen und können, je nach Situation und Erheblichkeit des Mangels, auch eine Mietzinsreduktion fordern. Diese können Sie unter Beachtung der folgenden Voraussetzung auch rückwirkend geltend machen: Sie haben die Vermieterschaft über den Mangel rechtzeitig in Kenntnis gesetzt und ihr auch mitgeteilt, dass Sie dadurch im Gebrauch der Mietsache erheblich eingeschränkt sind.

Eine Mietzinsreduktion verjährt nach fünf Jahren und kann nur geltend gemacht werden ab dem Zeitpunkt, an dem die Vermieterschaft vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels. Im Streitfall müssen Sie als Mieter:in also nachweisen können, wann Sie die Vermieterschaft über den Mangel informiert haben. Beweisen können Sie dies mittels Scan des eingeschriebenen Briefes und der Quittung der Post (vgl. Ausführungen im Kapitel «Schadensmeldung an die Vermieterschaft»).

Die genaue Höhe der Mietzinsreduktion bei Mängeln ist Ermessenssache der Gerichte. Entscheidend für die Höhe ist der Grad der Beeinträchtigung und die Auswirkungen des Mangels im konkreten Einzelfall. Beachten Sie diesbezüglich, dass stets von objektiven Gesichtspunkten aus entschieden wird. Das bedeutet, die Einschränkung wird danach beurteilt, wie stark sich diese auf einen durchschnittlichen Menschen auswirken würde. Für eine Reduktion des Mietzinses wird ausserdem eine erhebliche Einschränkung der Tauglichkeit der Mietsache vorausgesetzt.

Einige Beispiele für Gerichtsentscheide zur Mietzinsreduktion (weitere Beispiele finden Sie in der Tabelle zum Download):

• Reduktion von 5% wegen eines überschwemmten Kellers
   
• Reduktion von 20% wegen Raumtemperaturen von durchschnittlich 16 Grad Celsius in Wintermonaten
   
• Reduktion von 10 bis 35 % bei Bauarbeiten in der unmittelbaren Nachbarschaft

Als Mieter:in haben Sie allenfalls das Recht auf Schadenersatz, wenn Sie aufgrund eines Mangels, den Sie nicht verursacht haben, einen Schaden erleiden. Ein solcher Mangel in der Mietwohnung kann beispielsweise durch undichte Fenster oder ein defektes Dach entstehen, wodurch Wasser in Ihre Mietwohnung eindringt und persönliche Gegenstände beschädigt. In solchen Situationen ist die Vermieterschaft möglicherweise verpflichtet, Ihnen Schadenersatz zu leisten (sofern der Vermieterschaft der Nachweis misslingt, dass sie kein Verschulden trifft). So oder anders empfiehlt es sich den Schaden auch Ihrer Hausratversicherung zu melden.

Es ist wichtig, dass Sie den Schaden in solchen Fällen nachweisen können. Es empfiehlt sich deshalb, die beschädigten Gegenstände aufzubewahren und den Schaden fotografisch zu dokumentieren. Beachten Sie auch, dass die Vermieterschaft nicht verpflichtet ist, Ihnen den Neuwert der beschädigten Gegenstände zu ersetzen, sondern nur den Zeitwert. Dabei wird die Wertminderung durch Alter und Gebrauch berücksichtigt.  Ein Schadenersatzanspruch setzt ausserdem ein Verschulden der Vermieterschaft voraus. Das Verschulden kann sich auf die Entstehung oder die Nichtbeseitigung des ihm zurechenbaren Mangels beziehen und wird von Gesetzes wegen vermutet.

Als Mieter:in unterliegen Sie ausserdem der Schadenminderungspflicht. Sie sind daher dazu verpflichtet, den entstandenen Schaden möglichst gering zu halten. Konkret bedeutet dies zum Beispiel, alle persönlichen Gegenstände sofort aus der Nähe der undichten Fenster zu entfernen und an einem sicheren Ort zu lagern.

Wenn Sie in der vertragsgemässen Nutzung Ihrer Mietwohnung beeinträchtigt sind, liegt ein Mangel vor. Das Gesetz unterscheidet zwischen leichten, mittleren und schweren Mängeln. Den kleinen Unterhalt müssen Mieter:innen selbst vornehmen, sofern der Beizug einer Fachperson nicht notwendig ist. Die übrigen Mängel in der Mietwohnung müssen von der Vermieterschaft behoben werden.

Mängel, die Sie nicht selbst beheben können, müssen Sie der Vermieterschaft unverzüglich melden. Beseitigt die Vermieterschaft den Mangel nicht innert angemessener Frist, können Sie – nach vorheriger Ankündigung – eine Ersatzvornahme oder die Mietzinshinterlegung als Druckmittel einsetzen. Bevor Sie eines der beiden vorgenannten Rechtsmittel ergreifen, empfehlen wir Ihnen (aufgrund der finanziellen Risiken), sich juristische Unterstützung zu holen. Weiter können Sie auch eine Mietzinsreduktion und/oder allenfalls einen Schadenersatz geltend machen. Die vorgenannten Anspruchsgrundlagen sind einzelfallabhängig, entsprechend sind auch allenfalls geschuldete Beträge im Einzelfall zu beurteilen.

Wir möchten Sie darauf hinweisen, dass dieser Inhalt und die zur Verfügung gestellten Unterlagen als allgemeine Rechtsauskunft zu werten sind. Sie ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall. Die Mobiliar und die Protekta lehnen jegliche Haftung im Zusammenhang mit dem Inhalt dieses Beitrags ab.