Mietzinsreduktion wegen Baulärm

Grundsätzlich kann die Vermieterschaft die Kosten einer Mietzinsreduktion wegen Baulärm von der Bauherrschaft zurückfordern. In der Praxis wird ein solches - meist langwieriges und komplexes - Verfahren oft erst dann in Gang gesetzt, wenn die Mieterschaft ein Schlichtungsverfahren einleitet.

Wichtig: Bei Mängeln, deren Behebung durch die Vermieterschaft unmöglich oder unzumutbar ist, ist eine Mietzinshinterlegung nach Art. 259g OR unzulässig. Dies ist insbesondere bei Bauarbeiten und damit verbundenen Lärmimmissionen der Fall. Dies deshalb, weil die Hinterlegung des Mietzinses mit dem Beseitigungsanspruch verknüpft ist. Kann der Mangel nicht beseitigt werden oder ist die Beseitigung unzumutbar, steht die Mietzinshinterlegung nicht zur Verfügung.

Wird der Mieter durch Bauarbeiten und den damit verbundenen Baulärm, Staub etc. in der Nutzung der Mietsache eingeschränkt, kann er von der Vermieterin eine Mietzinsreduktion verlangen.

Der Anspruch auf Mietzinsreduktion besteht ab dem Zeitpunkt der nachgewiesenen Mängelrüge der Mieter:innen und dauert bis zur Behebung des Mangels bzw. bis zum Abschluss der Bauarbeiten oder bis zum Auszug der Mieter:innen. Es ist deshalb wichtig, dass die Mieter:innen unverzüglich nach Feststellung von beeinträchtigenden Bauarbeiten eine Mängelrüge machen.

Die Höhe der Reduktion hängt unter anderem von der Dauer sowie Intensität der erlittenen Beeinträchtigungen ab. So gilt es beispielsweise zu berücksichtigen, dass Baulärm in einer ruhigen Wohngegend eher einen Mangel darstellt als in einer lärmigen Grossstadt.

Da die Mieterschaft für alle Anspruchsvoraussetzungen beweispflichtig ist, sind alle festgestellten Beeinträchtigungen fortlaufend zu dokumentieren. Dies kann z.B. in Form eines Lärmprotokolls, von Ton-, Video- und Bildaufnahmen erfolgen.

Wenn Sie glauben, dass Ihnen eine Mietzinsreduktion wegen Baulärms zusteht, sollten Sie folgende Schritte einleiten: 

1. Schreiben Sie einen Brief an Ihre:n Vermieter:in, in dem Sie die Problematik der Bauarbeiten schildern und darauf hinweisen, dass Sie durch diese im Gebrauch des Mietobjekts erheblich beeinträchtigt sind. Fordern Sie in diesem Zusammenhang eine Mietzinsreduktion.
   
   Beachten Sie, dass sich die genaue Höhe der Mietzinsreduktion erst nach Abschluss der Bauarbeiten zuverlässig bestimmen lässt. Bitten Sie daher die Vermieterschaft, Ihnen nach Beendigung der Bauarbeiten einen Vorschlag für eine angemessene Mietzinsreduktion zu unterbreiten.
   
   Versenden Sie den Brief per Einschreiben und bewahren Sie sowohl eine Kopie des Schreibens als auch den Postsendungsbeleg für Ihre Unterlagen auf.
   
   Es ist wichtig, dass Sie den Brief umgehend nach Feststellung der Immissionen oder Belastungen, beziehungsweise so schnell wie möglich nach Beginn der Bauarbeiten, verschicken, da eine Reduktion des Mietzinses erst ab dem Zeitpunkt gewährt werden kann, ab dem die Vermieterschaft Kenntnis von dem Mangel hat.
    
2. Führen Sie ein Lärmtagebuch und dokumentieren Sie die Beeinträchtigungen mit Fotos und Videos. Notieren Sie, zu welcher Zeit und wie laut der Lärm ist.
    
3. Weigert sich die Vermieterschaft, Ihnen nach Abschluss der Bauarbeiten - oder nach Beendigung des Mietverhältnisses - eine Mietzinsreduktion zu gewähren, besteht die Möglichkeit, ein Schlichtungsverfahren einzuleiten. Wir empfehlen Ihnen aber vorab, sich rechtlich beraten zu lassen, damit der Anspruch auf Mietzinsreduktion geprüft werden kann. Das gleiche Vorgehen empfehlen wir Ihnen, wenn Ihnen die Vermieterschaft eine Mietzinsreduktion gewährt hat und Sie deren Höhe überprüfen möchten.

Die Lärmschutzverordnung schützt die Bevölkerung vor erheblichen Belästigungen durch Maschinenlärm. Ab wann eine solche Störung vorliegt, ist jedoch nicht immer einfach zu bestimmen, da Menschen unterschiedlich empfindlich auf Lärm reagieren. Da die Lärmschutzverordnung keine festen Belastungsgrenzwerte für Baulärm festlegt, ist es nicht sinnvoll, den Lärm mit einem Schallpegelmesser zu messen. Vielmehr kommt es auf die tatsächliche Beeinträchtigung der Wohnnutzung an.

Beeinträchtigt Baulärm den vertragsgemässen Gebrauch Ihrer Mietwohnung, liegt ein Mangel vor. Mieter:innen haben in diesem Fall gemäss Art. 259d Obligationenrecht (OR) das Recht, eine Mietzinsreduktion zu verlangen - unabhängig davon, ob die Vermieterschaft für den Baulärm verantwortlich ist oder nicht. Die Höhe der Reduktion richtet sich nach der Störungsintensität.

Die folgenden Beispiele stammen aus der Gerichtspraxis. Bitte beachten Sie, dass es sich um Einzelfallentscheidungen handelt. Sie sind nicht allgemeingültig, sondern dienen als Anhaltspunkte. Die Gerichtspraxis zeigt, dass Mietzinsreduktionen nur bei objektiv erheblichen und nachgewiesenen Einschränkungen erfolgen.

Grundsätzlich kann eine Mietzinsreduktion auch rückwirkend verlangt werden. Voraussetzung ist jedoch, dass Sie den Mangel bei Baubeginn bzw. bei Feststellung der Beeinträchtigung der Vermieterschaft nachweislich angezeigt haben (Mängelrüge). Ausserdem müssen Sie im Streitfall die erlittenen Beeinträchtigungen beweisen. Deshalb ist es wichtig, dass Sie diese während der Bauarbeiten laufend dokumentieren (Lärmprotokoll, Audio- / Videoaufzeichnungen, Fotoaufnahmen usw.).

Der Anspruch auf Mietzinsreduktion verjährt gemäss Bundesgericht nach fünf Jahren. Der Rückforderungsanspruch der Mieterschaft beginnt zu verjähren, sobald die Vermieterschaft vom Mangel Kenntnis erhält. Dies ist der Zeitpunkt, in dem die Mieterschaft die Herabsetzung zum ersten Mal hätte verlangen können.

Wir möchten Sie darauf hinweisen, dass dieser Inhalt und die zur Verfügung gestellten Unterlagen als allgemeine Rechtsauskunft zu werten sind. Sie ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall. Die Mobiliar und die Protekta lehnen jegliche Haftung im Zusammenhang mit dem Inhalt dieses Beitrags ab.