Mietreduktion dank Referenzzinssatz

Der hypothekarische Referenzzinssatz ist der durchschnittliche Zinssatz für Hypotheken in der Schweiz. Er dient als Grundlage für die Berechnung von Mietzinsen. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) berechnet den durchschnittlichen Zinssatz und das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) publiziert darauf basierend vierteljährlich den hypothekarischen Referenzzinssatz.

Der Referenzzinssatz ist vom Leitzins zu unterscheiden. Der Leitzins ist ein geldpolitisches Instrument. Er dient als allgemeine Basis für die Zinssätze, indem er festlegt, zu welchem Zinssatz sich die Geschäftsbanken bei der Zentralbank Geld leihen können. Er wird von der Schweizerischen Nationalbank (SNB) bestimmt. Passt die SNB den Leitzins an, hat dies in der Regel indirekte und stark verzögerte Auswirkungen auf den Referenzzinssatz.

Der Referenzzinssatz entscheidet darüber, ob der Mietzins steigt oder sinkt. Sinkt der Referenzzinssatz, können Mieter:innen in vielen Fällen eine Mietzinsreduktion verlangen. Steigt er, können Vermieter:innen den Mietzins entsprechend erhöhen. Auf diese Weise sorgt der Referenzzinssatz dafür, dass die Mietpreise den aktuellen finanziellen Verhältnissen angepasst bleiben.

Ob Ihr Mietvertrag an den Referenzzinssatz gebunden ist, können Sie Ihrem Mietvertrag entnehmen. Handelt es sich beispielsweise um ein indexiertes Mietverhältnis, spielt der Referenzzinssatz keine Rolle.

Sinkt der Referenzzinssatz, können Mieter:innen grundsätzlich eine Mietzinsreduktion beantragen. Wie hoch diese ausfällt, hängt davon ab, wie hoch der für Sie geltende Referenzzinssatz vor der Senkung war. Stand 2024 können Sie pro Zinsschritt von 0,25 Prozentpunkten grob gerechnet eine Mietzinssenkung von knapp 3 Prozent verlangen.

Sie können unter Umständen eine Senkung des Nettomietzinses beantragen, wenn der Referenzzinssatz sinkt (Art. 270a OR). Als Mieter:in müssen Sie in solchen Fällen meist selbst aktiv werden, da Vermieterschaften den Mietzins in der Regel nicht von sich aus senken.

1. Prüfen Sie Ihren Anspruch: Wenn in Ihrem Mietvertrag oder bei einer kürzlich erfolgten Mietzinsanpassung ein höherer Referenzzinssatz als der aktuelle Referenzzinssatz festgehalten wurde, haben Sie grundsätzlich Anspruch auf eine Reduktion. Prüfen Sie mit Mietzinsrechnern im Internet, wie hoch Ihr Anspruch ist.

   Achtung: Die Vermieterschaft kann die Teuerung und allgemeine Kostensteigerungen mit Ihrem Senkungsanspruch verrechnen.

   Im Rahmen der Teuerung darf die Vermieterschaft den Nettomietzins bis maximal 40% an den Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) anpassen.

   Im Rahmen der allgemeinen Kostensteigerung kann die Vermieterschaft unter Umständen auch gestiegene Unterhalts- und Betriebskosten mit dem Senkungsanspruch des Mieters verrechnen. Viele Schlichtungsbehörden und auch Gerichte lassen dabei pauschale Ansätze im Bereich von 0.25 - 1% pro Jahr zu, weil dies die Berechnung vereinfacht. Das Bundesgericht hat solche Pauschalen bisher nicht geschützt. Auf Verlangen der Mieterschaft muss die Vermieterschaft jedoch die Korrektheit der Pauschale nachweisen können.

   Die Praxis der für Ihr Mietobjekt zuständigen Schlichtungsbehörde können Sie unter folgendem Link prüfen, indem Sie im Suchfeld den Namen Ihrer Wohngemeinde oder die Postleitzahl (PLZ) eingeben: https://www.mietrecht.ch/schlichtungsbehorden/ubersicht

2. Ausnahmen beachten: Mietverträge mit indexierten, gestaffelten oder staatlich subventionierten Mieten, zum Beispiel bei Baugenossenschaften, sind nicht an den Referenzzinssatz gebunden.

   Wenn Sie einen solchen Mietvertrag haben, können Sie im Zusammenhang mit dem Referenzzins keine Mietzinsreduktion verlangen. Auch bei befristeten Mietverträgen kann keine Mietzinsreduktion verlangt werden, da diese nicht ordentlich kündbar sind.

3. Antrag stellen: Stellen Sie den Antrag auf Mietreduktion aufgrund des gesunkenen Referenzzinssatzes schriftlich auf den nächsten vertraglich vereinbarten oder ortsüblichen Kündigungstermin unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist. Beachten Sie, dass Ihr Antrag vor Beginn der Kündigungsfrist bei der Vermieterschaft eintreffen muss. Aus Beweisgründen empfehlen wir Ihnen, das Begehren per Einschreiben zu verschicken und eine Kopie des Schreibens sowie des Postsendungsbelegs aufzubewahren.

   Die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter: innen bei einer ordentlichen Kündigung von Wohnraumobjekten beträgt drei Monate auf den nächsten vertraglich vereinbarten Kündigungstermin.

   Nach dem Schweizerischen Obligationenrecht gelten diese Fristen, sofern nicht vertraglich längere Fristen vereinbart wurden. Kürzere vertraglich vereinbarte Fristen zählen nicht. Wurden keine vertraglichen Regelungen getroffen, können Sie den Antrag auf Mietzinsreduktion bei gesunkenem Referenzzinssatz unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist entweder auf einen ortsüblichen Kündigungstermin oder wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf das Ende einer dreimonatigen Mietdauer stellen.

   Für die Einhaltung der Frist kommt es auf die rechtzeitige Zustellung des Senkungsbegehrens an. Als Zustellungsdatum gilt der Tag, an dem das Senkungsbegehren im Briefkasten ankommt, persönlich durch die Post übergeben wird oder der erste Tag, an dem die Vermieterschaft die Sendung mit einer Abholungseinladung bei der Post abholen könnte. Wird sie im letzten Fall dann nicht von der Vermieterschaft abgeholt, gilt sie trotzdem als zugestellt. Aus Beweisgründen empfiehlt es sich, das Senkungsbegehren (Vorlage siehe unten) mittels Einschreiben zu versenden. Es ist zudem ratsam, eine Kopie des Antrags sowie des Postsendungsbelegs aufzubewahren.

   Sollte das Einschreiben an Sie retourniert werden, weil die Vermieterschaft dieses nicht abgeholt hat, ist es wichtig, dass Sie es ungeöffnet aufbewahren. Im Streitfall wird ein Gericht diesen Briefumschlag im Prozess öffnen und so feststellen können, dass die relevanten Fristen und Termine eingehalten worden sind. Wenn Sie den Umschlag selbst öffnen, kann der Inhalt nicht mehr überprüft werden.

   Beispiel:

   Ein Vertrag sieht eine Kündigungsfrist von 3 Monaten und zwei Kündigungstermine (jeweils 31. März und 30. September) vor. Möchte die Mieterin per 1. Oktober eine Herabsetzung des Nettomietzinses verlangen, so muss der Antrag auf Mietzinsreduktion bei gesunkenem Referenzzinssatz spätestens am 30. Juni beim Vermieter eintreffen, da sonst die 3-monatige Kündigungsfrist (Juli, August, September) nicht eingehalten wird. Wird das Senkungsbegehren in diesem Beispiel auch nur einen Tag zu spät, also am 1. Juli, zugestellt, so gilt das Senkungsbegehren erst zum nächstmöglichen Kündigungstermin, bei dem mindestens volle drei Monate Kündigungsfrist eingehalten werden, also zum 31. März des Folgejahres. Da ein eingeschriebener Brief oft nicht am Tag nach dem Versand zugestellt werden kann und es auch zu anderen Verzögerungen bei der Post kommen kann, sollte der Antrag also möglichst früh im Monat abgeschickt werden.

4. Reaktion der Vermieterschaft abwarten und prüfen: Die Vermieterschaft hat nach Erhalt Ihres Senkungsbegehrens 30 Tage Zeit, um dazu Stellung zu nehmen. Kommt die Vermieterschaft Ihrem Senkungsbegehren vollumfänglich nach, ist der Fall abgeschlossen.

   Kommt die Vermieterschaft Ihrem Senkungsbegehren gar nicht oder nur teilweise nach, etwa weil sie Ihren Senkungsanspruch mit der Teuerung oder der allgemeinen Kostensteigerung verrechnet oder andere Einwände vorbringt (z. B. Mietzinsreserve), so haben Sie die Möglichkeit, diese Einwände mit einem Mietzinsrechner zu prüfen.

   Die Vermieterschaft kann auch von sich aus mitteilen, dass keine Anpassung des Nettomietzinses erfolgen wird. In diesem Fall können Sie bei bestehendem Senkungsanspruch direkt gemäss nachfolgendem Punkt 5 vorgehen.

5. Schlichtungsbehörde: Wenn Sie mit der Antwort der Vermieterschaft nicht einverstanden sind, können Sie innert 30 Tagen nach Erhalt der Antwort der Vermieterschaft ein Schlichtungsgesuch bei der Schlichtungsbehörde einreichen.

   Sie können sich auch dann an die Schlichtungsbehörde wenden, wenn die Vermieterschaft gar nicht auf Ihren Antrag auf Mietzinsreduktion bei gesunkenem Referenzzinssatz reagiert. In diesem Fall müssen Sie das Schlichtungsgesuch spätestens 60 Tage nach Versand des Senkungsbegehrens der Schweizerischen Post übergeben.

   Das Schlichtungsgesuch muss von allen Mieter:innen handschriftlich unterschrieben und zusammen mit den Beilagen (Mietvertrag, Unterlagen betreffend Mietzinsanpassungen seit Beginn des Mietverhältnisses, Ihr Senkungsbegehren sowie eine allfällige negative Antwort der Vermieterschaft) per Einschreiben verschickt werden. Das Schlichtungsgesuch muss zwingend am letzten Tag der Frist zuhanden der Schlichtungsbehörde der Post übergeben werden (Poststempel).

   Unter folgendem Link finden Sie die für Ihren Wohnort zuständige Schlichtungsbehörde, indem Sie im Suchfeld den Namen Ihrer Wohngemeinde oder die Postleitzahl (PLZ) eingeben:
   https://www.mietrecht.ch/schlichtungsbehorden/ubersicht

   Gut zu wissen: Wenn Sie die Frist verpassen, können Sie das Vorgehen ab Punkt 3 (Antrag an Vermieter stellen) wiederholen und anschliessend fristgerecht ein Schlichtungsgesuch einreichen. Die Mietzinssenkung tritt dann aber auf einen späteren Zeitpunkt (der nächstmögliche Kündigungstermin) in Kraft.

   Im Zweifel ist es ratsam, sich fachkundige Unterstützung zu holen, beispielsweise durch Ihre Privatrechtsschutzversicherung.

Nein, eine rückwirkende Mietzinsreduktion aufgrund des Referenzzinssatzes ist nicht möglich. Die Vermieterschaft ist nicht verpflichtet, bei einer Senkung des Referenzzinssatzes von sich aus eine Mietzinsreduktion zu gewähren. Als Mieter:in müssen Sie selbst aktiv werden, wobei ein allfälliger Anspruch immer erst auf den nächsten ordentlichen Kündigungstermin unter Einhaltung der Kündigungsfrist geltend gemacht werden kann.

Seit 2008 gilt in der Schweiz der hypothekarische Referenzzinssatz. Mit der Einführung dieses Referenzzinssatzes wurde die Mietzinsgestaltung schweizweit einheitlicher und transparenter. Früher wurden die Zinssätze der Kantonalbanken als Massstab verwendet.

Im Jahr 2023 wurde der Referenzzinssatz in der Schweiz zum ersten Mal seit dessen Einführung direkt zweimal angehoben: Im Juni von 1,25 % auf 1,5 % und im Dezember von 1,5 % auf 1,75 %.

Wir möchten Sie darauf hinweisen, dass dieser Inhalt und die zur Verfügung gestellten Unterlagen als allgemeine Rechtsauskunft zu werten sind. Sie ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall. Die Mobiliar und die Protekta lehnen jegliche Haftung im Zusammenhang mit dem Inhalt dieses Beitrags ab.