Mietkaution

In der Schweiz müssen Sie - sofern im Mietvertrag vereinbart - oft noch vor Mietbeginn eine Mietkaution (auch Mietzinsdepot, Mietdepot, Mietzinskaution oder Depot genannt) hinterlegen. Dieser Betrag dient der Vermieterschaft als finanzielle Sicherheit für sämtliche Forderungen aus dem Mietverhältnis (z.B. Mieterschäden, ausstehende Mietzinszahlungen, etc.).

Das Mietzinsdepot unterliegt gemäss Artikel 257e OR einer klaren gesetzlichen Regelung. Demnach darf die Mietkaution für Wohnungen höchstens drei Monatsmieten inkl. Nebenkostenakonti (=Bruttomiete) betragen.

Ausserdem muss die Mietkaution zwingend bei einer Bank auf einem Sperrkonto oder einem Depot, das auf den Namen der Mieter:in lautet, hinterlegt werden. Eine Alternative dazu bietet die Mietkautionsversicherung (siehe weiter unten).

Bei Geschäftsräumen äussert sich das Gesetz nicht zur zulässigen Höhe des Mietzinsdepots. Einige Fachexpert:innen sind der Ansicht, dass die Sicherheitsleistung in einem vernünftigen Verhältnis zu den Risiken der Vermieterschaft stehen soll.

Mietkautionsversicherungen wie zum Beispiel die SwissCaution kommen in der Schweiz immer mehr auf und sind bei vielen Vermieter:innen als Ersatz für ein Mietzinsdepot anerkannt. Die Mietkautionsversicherung ersetzt das traditionelle Kautionssperrkonto bei der Bank und bietet der Vermieterschaft trotzdem die Sicherheit, die die herkömmliche Mietkaution bietet.

Es handelt sich dabei um eine Bürgschaft, bei welcher die Versicherung für die Mieter:innen gegenüber Vermieter:innen haftet. Dafür zahlen Sie als Mieter:in eine jährliche Gebühr.

Das Geld, das normalerweise für eine Mietkaution geleistet werden müsste, bleibt somit frei verfügbar. Im Schadensfall erstattet die Mietkautionsversicherung den geforderten Betrag an die Vermieterschaft. Die Versicherung geht also in Vorleistung und fordert sodann den geleisteten Betrag von dem / der Mieter:in zurück.

Der Vorteil an der Mietzinskautionsversicherung ist sicherlich, dass Sie die Mietzinskaution nicht zu Beginn des Mietverhältnisses leisten müssen. Wie oben ausgeführt, bezahlen Sie aber eine jährliche Prämie und müssen der Versicherung auch denjenigen Betrag rückerstatten, welchen die Versicherung an den Vermieter ausbezahlt hat.

Wie bereits erwähnt, ist die Vereinbarung einer Mietzinskaution nicht zwingend, d.h. es ist Sache der Mietparteien, eine solche zu vereinbaren (sog. Parteivereinbarung). Im Rahmen dieser Parteivereinbarung wird regelmässig auch festgehalten, bis wann die Kaution einzubezahlen ist resp. bis wann und wie genau diese hinterlegt werden muss.

Praxisgemäss wird die Sicherheitsleistung meistens vor Mietbeginn einbezahlt resp. auf ein Sperrkonto hinterlegt. Wird die Kaution nicht wie vereinbart vor Übergabe der Mietsache bezahlt resp. hinterlegt, kann die Vermieterschaft unter Umständen die Übergabe der Mietsache verweigern.

Wird vereinbart, dass die Mietzinskaution nach Mietbeginn bezahlt resp. hinterlegt werden soll und bezahlt die Mieterschaft diese nicht, kann die Vermieterschaft die Betreibung einleiten.

Gemäss Art. 257e Abs. 1 OR ist die Vermieterschaft verpflichtet, das Mietzinsdepot auf einem Sperrkonto bei einer Bank zu hinterlegen, das auf die Mieterschaft lautet. Die Vermieterschaft darf das Mietzinsdepot nicht auf einem privaten Konto hinterlegen.

Die Wahl der Bank ist - sofern nichts vertraglich vereinbart worden ist - Sache der Vermieterschaft. Diese ist denn auch verpflichtet, für eine korrekte Hinterlegung zu sorgen und der Mieterschaft den Namen der Bank mitzuteilen.

Das Konto bleibt während des Mietverhältnisses gesperrt und kann nur mit Zustimmung beider Parteien (Vermieterschaft und Mieterschaft) genutzt oder aufgelöst werden.

Wichtig:

Barzahlungen oder Überweisungen auf private Konten der Vermieterschaft sind unzulässig und dürfen (und sollten) Mieter:innen daher ablehnen. Wenn das Depot dennoch auf einem privaten Konto landet, fordern Sie die Vermieterschaft umgehend auf, es sofort auf einem Sperrkonto, lautend auf die Mieterschaft, zu hinterlegen (weiterführende diesbezügliche Informationen siehe nachfolgendes Kapitel «Vermieter:in hinterlegt Kaution nicht bei der Bank; welche Rechte habe ich»).  

Das Mietzinsdepot muss zu den aktuellen Sperrkontozinssätzen verzinst werden. Die Zinsen stehen der Mieterschaft zu. Die Mieterschaft erhält daher jährlich einen Kontoauszug von der Bank, der die Zinsen ausweist.

Mietzinskautionsversicherungen werden, wie eingangs erwähnt, auch oftmals akzeptiert. Diesfalls würde sich eine Hinterlegung auf einem Sperrkonto erübrigen.

Hinterlegt die Vermieterschaft die vereinbarte Mietkaution nicht wie gesetzlich vorgeschrieben auf einem Sperrkonto bei einer Bank, müssen Sie sie per Einschreiben dazu auffordern (vgl. BGE 127 II 273).

Reagiert die Vermieterschaft nicht, kann die Mieterschaft die Mietkaution grundsätzlich mit den künftigen Mietzinsen verrechnen. Es empfiehlt sich aber, sich vor der Verrechnung juristisch beraten zu lassen, da es auch Ausnahmen von diesem Grundsatz gibt. So darf die Mieterschaft beispielsweise gegenüber dem Erwerber, der Erwerberin der Liegenschaft nicht verrechnen, da diese:r nicht für den Anspruch auf Hinterlegung der Kaution haftet. 

Tipp:

Beugen Sie einer nicht korrekten Hinterlegung und einer anschliessenden gerichtlichen Streitigkeit vor, indem Sie Kautionszahlungen (egal ob in bar oder mittels Banküberweisung) direkt an die Vermieterschaft vermeiden. Fordern Sie die Vermieterschaft vorgängig auf, ein Sperrkonto zu erstellen und überweisen Sie die Kaution direkt auf dieses Sperrkonto. Bieten Sie die Depotüberweisung auf ein korrekt eröffnetes Sperrkonto jederzeit an, damit Ihnen dies später nicht entgegengehalten werden kann.

Liegt die Kaution auch nach Auszug aus dem betreffenden Mietobjekt auf dem Privatkonto der Vermieterschaft und weigert sie sich, es zurückzubezahlen, obwohl alle offene Forderungen getilgt sind (z.B. nachgewiesene Mieterschäden, offene Nebenkosten und Mietzinse), können Sie die Vermieterschaft betreiben.

Ja, die Mietkaution muss in der Schweiz in der Steuererklärung angegeben werden. Da das Mietzinskautionskonto auf den Namen des Mieters oder der Mieterin lautet, und die hinterlegten Vermögenswerte auch der Mieterschaft gehören, gilt der hinterlegte Betrag als Teil des Vermögens und muss deshalb deklariert werden. Entsprechend müssen auch die auf dem Kautionskonto anfallenden Zinsen als Einkommen in der Steuererklärung deklariert werden.

Hat die Wohnungsabgabe stattgefunden und sind keine Forderungen von der Vermieterschaft ausstehend, können die Parteien (Mieterschaft und Vermieterschaft) die Auflösung des Mietzinsdepots zu Gunsten der Mieterschaft gemeinsam bei der Bank beantragen oder der Mietkautionsversicherung die Beendigung der Bürgschaft mitteilen.

Sind keine Schäden vorhanden und sämtliche Mietzinse bezahlt, muss die Vermieterschaft grundsätzlich das Depot inklusive Zinsen freigeben.

Ausnahmen davon bilden zum Beispiel ausstehende Mietzinse oder ausstehende Nebenkostenabrechnungen. Die Vermieterschaft darf diesbezügliche Forderungen grundsätzlich mit der Mietkaution verrechnen. Sie braucht aber auch hier das Einverständnis der Mieterschaft, um die Kaution resp. einen Teil davon zu erhalten.

Wichtig:

Unterzeichnen Sie die Auflösung des Mietkautionskontos nur, wenn Sie damit einverstanden sind. Andernfalls kann die Vermieterschaft die Kaution dank Ihrer Unterschrift direkt herausverlangen, da Ihr Einverständnis in Form Ihrer Unterschrift nachweislich vorliegt.

Steht noch eine Nebenkostenabrechnung aus und ist mit einer Nachzahlung seitens der Mieterschaft zu rechnen, darf die Vermieterschaft einen der erwarteten Nachzahlung entsprechenden angemessenen Betrag zurückhalten, bis die Nebenkostenabrechnung erstellt wurde.

Konnten die Schäden und allfällige offene Forderungen reguliert werden und weigert sich die Vermieterschaft nach wie vor, die Auszahlung der Mietkaution zu veranlassen, kann sie die Mieterschaft schriftlich per Einschreiben dazu auffordern. Bleibt dies erfolglos, bestehen zwei Möglichkeiten:

1. Nach Ablauf eines Jahres seit Beendigung des Mietverhältnisses kann die Mietkaution - im Sinne von Art. 257e Abs. 3 OR - einseitig von der Mieterschaft direkt bei der Bank herausverlangt werden (sofern in der Zwischenzeit weder eine Betreibung zugegangen ist noch ein Schlichtungsverfahren von der Vermieterschaft anhängig gemacht wurde; siehe nachfolgendes Kapitel).
    
2. Die Mieterschaft kann bei der Schlichtungsbehörde die Herausgabe verlangen. Hierzu sind jedoch ein Schlichtungsgesuch und eine Schlichtungsverhandlung notwendig.

Hat die Vermieterschaft innert Jahresfrist nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Betreibungs- oder ein Schlichtungsverfahren eingeleitet, kann die Mietkaution nur noch auf dem gerichtlichen Weg herausverlangt werden. Bis dahin bleibt der Betrag auf dem Sperrkonto «eingefroren».

Mieter:innen müssen nicht ewig auf die Rückzahlung ihrer Mietkaution warten. Wie oben erwähnt, kann die Kaution nach Ablauf eines Jahres seit Beendigung des Mietverhältnisses direkt von der Bank verlangt resp. die Auflösung der Mietzinskautionsversicherung gefordert werden, auch ohne Zustimmung der Vermieterschaft.

Dies ist jedoch nur möglich, wenn die Vermieterschaft in dieser Zeit keine rechtlichen Schritte gegen die Mieterschaft eingeleitet hat (z.B. Betreibungs- oder Schlichtungsverfahren). Wurden rechtliche Schritte eingeleitet, ist die Freigabe nur noch auf dem Prozessweg oder durch eine einvernehmliche Lösung beider Parteien möglich.

Für die Freigabe benötigt die Bank resp. die Mietzinskautionsversicherung grundsätzlich das einseitig ausgefüllte Auflösungsformular der Mietkaution (oder ein entsprechendes Schreiben an die Bank mit der entsprechenden Forderung), das Auszugsprotokoll oder die Kündigungsbestätigung und den Mietvertrag.  Die Mieterschaft muss nachweisen können, dass mehr als ein Jahr seit Beendigung des Mietverhältnisses vergangen ist.

In der Regel wird die Bank nach Erhalt der Aufforderung zur Auflösung die ehemalige Vermieterschaft kontaktieren und ihr die Gelegenheit geben, nachzuweisen, dass innert Jahresfrist doch rechtliche Schritte eingeleitet worden sind. Kann ein solcher Nachweis nicht erbracht werden, wird die Kaution freigegeben.

Die Mietzinskaution dient als Sicherheit für sämtliche Forderungen der Vermieterschaft aus dem Mietverhältnis. Sie kann diese beispielsweise für verursachte Mieterschäden oder offene Nebenkosten beanspruchen.

Ein Abzug von der Mietzinskaution ist aber - wie bereits erwähnt - nur möglich, wenn die Mieterschaft zustimmt. Andernfalls muss die Vermieterschaft ihre Ansprüche prozessual durchsetzen.

In der Regel erhalten Mieter:innen von der Vermieterschaft eine Schlussrechnung mit der Auflistung von Schäden oder sonstigen Forderungen. Es ist wichtig, dass diese sorgfältig geprüft werden. Zudem kann es sich lohnen, diese mit dem Abgabeprotokoll zu vergleichen (vgl. unser Inhalt zur Wohnungsabgabe für weitergehende Informationen).

Sind Mieter:innen mit der Schlussrechnung der Vermieterschaft nicht einverstanden, können sie die Unterzeichnung der Mietkautionsauflösungsvereinbarung verweigern. Sollte sodann keine gemeinsame Lösung gefunden werden, muss die Vermieterschaft ihre Ansprüche auf dem Rechtsweg geltend machen.

Wir möchten Sie darauf hinweisen, dass dieser Inhalt und die zur Verfügung gestellten Unterlagen als allgemeine Rechtsauskunft zu werten sind. Sie ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall. Die Mobiliar und die Protekta lehnen jegliche Haftung im Zusammenhang mit dem Inhalt dieses Beitrags ab.