Geruchsbelästigung im Mietrecht
Geruchsbelästigung durch den Nachbarn, was tun?Rauchende Nachbar:innen, intensiver Grillgeruch oder der Duft von Cannabis – Geruchsimmissionen können schnell zum Streit führen. Doch was sagt das Gesetz? Welche Rechte haben Sie als Mieter:in und was müssen Sie dulden?
- Lesezeit: 7 Minuten
- Letztes Update: Dezember 2024
Was versteht man unter Geruchsbelästigung und wann liegt eine solche vor?
Als Geruchsbelästigung (auch Geruchsimmission) bezeichnet man das Vorhandensein von störenden Gerüchen in und um die Mietwohnung. Damit Sie sich als Mieter:in in der Schweiz dagegen wehren können, muss der störende Geruch einen Mangel im rechtlichen Sinn darstellen. Ein Mangel liegt insbesondere dann vor, wenn Sie durch den Geruch in der Benutzbarkeit Ihrer Mietwohnung eingeschränkt sind. Dies ist bei Gerüchen nicht immer ohne weiteres nachweisbar, da diese nicht messbar im eigentlichen Sinn sind. Klar ist aber, dass der Geruch besonders intensiv bzw. häufig auftreten muss, damit überhaupt ein Mangel denkbar ist.
Nachfolgend einige illustrierende Beispiele aus dem Alltag.
Privat-Rechtsschutzversicherung
Streitigkeiten im Job, Stress mit der Nachbarin oder ein anderes Rechtsthema – die Privat-Rechtsschutzversicherung der Protekta verhilft Ihnen zu Ihrem Recht und unterstützt Sie tatkräftig auf dem Weg dort hin.
Was tun bei übermässiger Geruchsbelästigung?
Der Artikel 257f Absatz 2 OR verpflichtet Mieter:innen zur Rücksichtnahme auf ihre Nachbar:innen, was auch Gerüche betrifft.
Wenn Gerüche stören, ist es in einem ersten Schritt immer empfehlenswert, das Gespräch mit dem Nachbar oder der Nachbarin zu suchen und das Anliegen ruhig und freundlich zu schildern. Bringt dies keine Besserung, sollte das Anliegen aus Beweisgründen auch noch schriftlich an den Verursacher oder die Verursacherin gerichtet werden. Fruchtet dies nicht, können Sie sich an die Vermieterschaft wenden. Benutzen Sie dazu unseren Musterbrief und legen Sie eine Kopie des anderen Schreibens bei.
Die Vermieterschaft kann anschliessend die Nachbar:innen mit Hinweis auf die Rücksichtnahmepflicht abmahnen. Um die Vermieterschaft diesbezüglich zu unterstützen, empfiehlt es sich, ein Protokoll zu führen, in welchem Sie das Auftreten der jeweiligen Geruchsbelästigungen festhalten (Ort, Datum, Uhrzeit und Dauer). Ignoriert der Nachbar oder die Nachbarin eine Abmahnung durch die Vermieterschaft, riskiert er oder sie die Kündigung. Die Kündigung wird jedoch im Falle einer Anfechtung nur erfolgreich sein, wenn die Geruchsbelästigung auch bewiesen werden kann. Dies ist bei Geruchsimmissionen regelmässig sehr schwierig. Das Protokoll sowie Bestätigungen anderer betroffener Mieter:innen können hierbei helfen.
Parallel dazu besteht auch die Möglichkeit, bauliche Mängel wie undichte Fenster, Türen oder Böden zu prüfen. Liegen nämlich solche Mängel vor, kann man von der Vermieterschaft eine Reparatur verlangen.
Download: Musterbrief Geruchsbelästigung
Was kann ich tun bei Geruchsbelästigung? Downloaden Sie hier den Musterbrief, um erfolgreich Abhilfe bei der Vermieterschaft einzufordern.
Mietzinsreduktion bei Geruchsbelästigung
Bessert sich die Situation nicht, können Sie eine Mietzinsreduktion fordern, wenn der Passivrauch oder auch andere Geruchsbelästigungen wie übermässige Essensgerüche, ständiger Gestank im Treppenhaus etc. Sie in der Benutzbarkeit Ihrer Wohnung einschränken.
Für die Mietzinsreduktion ist entscheidend, dass die Geruchsbelästigung andauernd und übermässig ist, so dass Sie als Mieter:in Ihr Mietobjekt nicht so nutzen können, wie im Mietvertrag vereinbart. Fordern Sie die Mietminderung mithilfe unseres Musterbriefes schriftlich per Einschreiben bei der Vermieterschaft. Beachten Sie dabei, dass Sie für die geltend gemachten Mängel beweispflichtig sind. Es empfiehlt sich daher, ein Protokoll zu führen, in welchem Sie das Auftreten der jeweiligen Geruchsbelästigungen festhalten (Datum, Uhrzeit und Dauer). Damit lässt sich die Dauer der Beeinträchtigungen darlegen. Um dem Protokoll mehr Gewicht zu verleihen, sollten schriftliche Bestätigungen anderer betroffener Mieter:innen eingeholt werden.
Eine Mietzinsreduktion kann zudem für die Dauer zwischen der nachweislichen (also schriftlichen) Mängelrüge an die Vermieterschaft bis zur Behebung des Mangels gefordert werden. Lesen Sie mehr dazu in unserem Artikel «Rechte des Mieters bei Mängeln».
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Wir möchten Sie darauf hinweisen, dass dieser Inhalt und die zur Verfügung gestellten Unterlagen als allgemeine Rechtsauskunft zu werten sind. Sie ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall. Die Mobiliar und die Protekta lehnen jegliche Haftung im Zusammenhang mit dem Inhalt dieses Beitrags ab.
