Exmission: Die Zwangsräumung in der Schweiz

Eine Exmission bedeutet, dass jemand eine Wohnung oder einen Raum zwangsweise verlassen bzw. zurückgeben muss, weil das Mietverhältnis beendet wurde und die Person nicht freiwillig ausgezogen ist. In einem solchen Fall kann grundsätzlich die Vermieter:in bei der zuständigen Schlichtungsbehörde – in klaren Fällen direkt beim Gericht – beantragen, dass die Wohnung geräumt wird (Ausweisungsbegehren).

Wenn das Gericht zustimmt, ergeht ein sogenannter Ausweisungsbefehl. Stimmt das Gericht zu, erlässt es einen Ausweisungsbefehl. Mit diesem Entscheid darf die zuständige Vollstreckungsbehörde die Räumung durchführen.

Da die Exmission kantonal geregelt ist, ist auch die zuständige Vollstreckungsbehörde nicht einheitlich: Im Kanton Bern ist es beispielsweise der Regierungsstatthalter bzw. die Regierungsstatthalterin des Verwaltungskreises, in dem sich die Liegenschaft befindet.

Die Begriffe werden oft durcheinander verwendet oder verwechselt. Eine Klarstellung respektive Übersicht:

• Eine Räumung bedeutet, dass jemand eine Wohnung oder ein Objekt verlässt – freiwillig oder unfreiwillig.
   
• Eine Zwangsräumung ist die behördlich durchgesetzte Räumung, wenn jemand trotz Aufforderung nicht auszieht bzw. das Mietobjekt nicht zurückgibt.
   
• Eine Exmission ist der juristisch korrekte Begriff für die Zwangsräumung bzw. Ausweisung in der Schweiz. Zwangsräumung und Exmission sind also Synonyme.

Eine Exmission ist in der Schweiz nur in klar geregelten Fällen erlaubt. Voraussetzung ist immer, dass das Mietverhältnis rechtsgültig beendet wurde. Das kann sein durch:

• eine ordentliche Kündigung durch die Vermieterschaft oder Mieterschaft,
• eine fristlose Kündigung (z. B. wegen ausstehender Mieten oder schwerer Pflichtverletzungen),
• einen gerichtlichen Entscheid, der das Mietverhältnis aufhebt.

Zieht die Mieterschaft nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht aus, und ist kein anderer Prozess über die Mietsache hängig (z. B. Kündigungsanfechtung), kann die Vermieterschaft bei der Schlichtungsbehörde oder – in klaren Fällen – beim örtlich zuständigen Gericht ein Ausweisungsbegehren stellen. Das Gericht prüft dann, ob die Kündigung gültig war, ob die Fristen eingehalten wurden und ob die Wohnung weiterhin bewohnt ist. Sind die Voraussetzungen erfüllt, ordnet es die Mieterausweisung an.

Vermieter:innen dürfen niemals eigenmächtig handeln. Das heisst: keine Schlösser austauschen, keinen Zutritt verwehren, keine Möbel entfernen und die Polizei nicht zur Durchsetzung einer Räumung beiziehen, wenn kein Vollstreckungsentscheid vorliegt. Solches Verhalten gilt als verbotene Selbsthilfe und kann nach Art. 186 StGB (Hausfriedensbruch) oder Art. 181 StGB (Nötigung) strafbar sein. Nur die Behörden dürfen eine Räumung durchführen oder anordnen.

In der Schweiz folgt der Ablauf einer Exmission klaren rechtlichen Schritten. Nach der Kündigung und dem Ausbleiben des freiwilligen Auszugs leitet die Vermieterschaft ein formelles Verfahren zur Mieterausweisung ein. Im Folgenden finden Sie eine kompakte Übersicht der Schritte.

1. Ausweisungsbegehren

Wenn die Mieterschaft trotz rechtsgültiger Kündigung und Ablauf der Frist nicht auszieht, kann die Vermieterschaft ein Ausweisungsbegehren beim zuständigen Gericht einreichen. Das Verfahren kann nach dem Prinzip des «Rechtsschutzes in klaren Fällen» (Art. 257 ZPO) geführt werden.

Das bedeutet: Wenn der Sachverhalt einfach zu beweisen und die Rechtslage eindeutig ist, kann das Gericht rasch entscheiden – meist innert weniger Wochen. In der Praxis genügen oft der schriftliche Mietvertrag, die Kündigung und ein Protokoll, dass die Wohnung trotz Ablauf der Frist noch bewohnt ist.

Liegt kein klarer Fall vor, so muss bei der zuständigen Schlichtungsbehörde ein Schlichtungsverfahren eingeleitet werden.

2. Ausweisungsbefehl

Kommt das Gericht zum Schluss, dass alle Voraussetzungen für eine Zwangsräumung erfüllt sind, erlässt es einen Ausweisungsbefehl. Damit wird die Mieterschaft verpflichtet, die Wohnung zu verlassen, und die zuständige Vollstreckungsbehörde erhält die Erlaubnis, die Räumung durchzuführen.

3. Letzte Räumungsfrist 

Vor der eigentlichen Mieterausweisung setzt das Gericht oder das Vollstreckungsamt üblicherweise eine letzte Frist, innerhalb derer die Mieterschaft noch freiwillig ausziehen kann. Die Fristdauer variiert je nach Kanton und Umständen. In dieser Zeit besteht für Mieter:innen noch die Möglichkeit, den Auszug zu organisieren oder eine Lösung zu finden.

4. Zwangsräumung

Bleibt die Wohnung weiterhin besetzt, führt die Vollstreckungsbehörde die Räumung durch. Die Beamt:innen verschaffen sich – wenn nötig mit Polizeibegleitung – Zutritt zur Wohnung, lassen das Schloss öffnen und sorgen dafür, dass die Wohnung geräumt wird. Die Mieterschaft muss die Wohnung verlassen, und das Amt übergibt sie anschliessend der Vermieterschaft.

Bei einer Exmission ist die zuständige Vollstreckungsbehörde verpflichtet, die persönlichen Gegenstände der Mieterschaft ordnungsgemäss zu behandeln und zu sichern. In der Praxis werden die Möbel, Haushaltsgegenstände und persönlichen Sachen inventarisiert (aufgelistet) und in einem Lager deponiert. 

Die Mieterschaft erhält vom Amt eine Frist zur Abholung, und muss in diesem Zeitraum auch die Lagerkosten bezahlen. Wird die Frist nicht eingehalten, darf das Betreibungsamt die Gegenstände verkaufen oder entsorgen – je nach ihrem Wert.

Wertvolle Gegenstände können nach den Vorschriften des Schuldbetreibungs- und Konkursgesetzes (SchKG) verkauft oder versteigert werden, um offene Forderungen zu decken. Wertlose oder beschädigte Sachen dürfen entsorgt werden.

Die Dauer einer Exmission hängt von der Komplexität des Falls ab. Wenn die Kündigung unangefochten bleibt und das Gericht rasch entscheidet, kann der gesamte Ablauf – von der Einreichung bis zur Räumung – vier bis acht Wochen dauern. Wird die Kündigung angefochten oder ein Härtefall geprüft, kann sich das Verfahren mehrere Monate hinziehen.

Die Kosten einer Zwangsräumung umfassen:

• Gerichtsgebühren (Ausweisungsbegehren),
• Kosten der Vollstreckungsbehörde (Räumung, Transport, Lagerung),
• Polizeikosten bei Beizug,
• sowie Verwaltungs- oder Entsorgungskosten.

Je nach Kanton und Aufwand betragen sie zwischen mehreren Hundert bis hin zu mehreren Tausend Franken. In der Regel zahlt die Mieterschaft diese Kosten. Manche Ämter verlangen von der Vermieterschaft einen Kostenvorschuss, der später bei der säumigen Mieterschaft eingefordert wird.

Eine Exmission hat für beide Seiten erhebliche Folgen – rechtlich, finanziell und persönlich.

Für betroffene Mieter:innen kann eine Zwangsräumung weitreichende Konsequenzen haben: Neben dem Verlust der Wohnung entstehen häufig Lager- und Transportkosten für die verwahrten Gegenstände. Kommt es dabei zu offenen Rechnungen oder Vorschüssen, können daraus Betreibungen und in der Folge Einträge im Betreibungsregister entstehen. Diese Einträge erschweren es, künftig eine neue Wohnung zu finden oder Mietverträge abzuschliessen.

Auch Vermieter:innen sind durch eine Exmission betroffen. Das Verfahren verursacht Zeitaufwand und zusätzliche Kosten – etwa für das Gerichtsverfahren, die Vollstreckung durch die zuständige Behörde oder die Wiederherstellung der Wohnung. Bis die Räumlichkeiten wieder bezogen oder neu vermietet werden können, vergehen oft mehrere Wochen bis Monate. In dieser Zeit fallen weiterhin keine Mieteinnahmen an, und manchmal muss die Vermieterschaft Schäden oder Reinigungskosten übernehmen.

Eine Zwangsräumung ist daher für keine Partei eine gute Lösung. Sie sollte stets das letzte Mittel bleiben, wenn keine Einigung möglich ist.

Eine Exmission lässt sich unter Umständen vermeiden oder zumindest aufschieben – vorausgesetzt, die Mieterschaft reagiert frühzeitig und aktiv. Entscheidend ist, nicht abzuwarten, sondern rechtzeitig das Gespräch zu suchen und die eigenen Rechte zu kennen.

Wer Schwierigkeiten hat, die Miete pünktlich zu bezahlen, oder aus anderen Gründen in Verzug gerät, sollte sofort das Gespräch mit der Vermieterschaft suchen. Viele Vermieter:innen sind bereit, eine Ratenzahlung oder eine kurze Fristverlängerung zu gewähren, wenn offen kommuniziert wird. Offene Kommunikation kann verhindern, dass es zu einer fristlosen Kündigung infolge Zahlungsverzug oder zum gerichtlichen Ausweisungsbegehren kommt.

Sobald eine Kündigung droht oder eine Räumung angekündigt wird, sollten sich Mieter:innen professionelle Hilfe holen. Folgende Stellen können helfen, mit der Vermieterschaft zu verhandeln oder rechtzeitig die richtigen Schritte einzuleiten, um eine Zwangsräumung abzuwenden:

• Mietverbände oder Mietervereine,
• die örtliche Schlichtungsbehörde,
• Sozialdienste der Gemeinde.

Nicht jede Kündigung führt automatisch zu einer rechtmässigen Exmission. Die Mieterschaft kann eine Kündigung innert 30 Tagen nach Erhalt bei der Schlichtungsbehörde anfechten (Art. 273 OR). Wenn das Gericht oder die Behörde die Kündigung als ungültig einstuft, darf keine Zwangsräumung oder Räumungsvollstreckung erfolgen. Darum ist es wichtig, jede Kündigung genau zu prüfen – insbesondere, wenn sie überraschend oder unbegründet erscheint.

Ist der sofortige Auszug für die Mieterschaft unzumutbar, kann sie beim Gericht eine Erstreckung des Mietverhältnisses beantragen (Art. 272 OR). Das Gericht kann die Beendigung des Mietverhältnisses so mehrere Monate bis zu vier Jahre aufschieben, je nach Dauer des Mietverhältnisses und persönlichen Umständen. Das Gericht entscheidet im Einzelfall, wie lange das Mietverhältnis noch bestehen bleibt. Der Antrag muss vor Ablauf der Kündigungsfrist gestellt werden.

Wichtig: Eine Erstreckung ist insbesondere dann ausgeschlossen, wenn aufgrund von Zahlungsverzug gekündigt worden ist.

Wird eine fristlose Kündigung wegen Mietzinsrückständen ausgesprochen, kann die Mieterschaft versuchen, die offenen Beträge nachzuzahlen oder eine Vergleichsvereinbarung zu treffen. Solange kein rechtskräftiger Entscheid über die Räumung vorliegt, kann eine Einigung das Verfahren stoppen. Viele Gerichte und Vermieter:innen bevorzugen eine freiwillige Lösung gegenüber einer Zwangsräumung.

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