Eigenmietwert-Abschaffung

Die Reform besteht nicht nur aus der Abschaffung einer Steuerposition. Sie verändert das gesamte Zusammenspiel zwischen Eigenmietwert, Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten und energetischen Investitionen. 

Wer im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung lebt, muss heute ein zusätzliches, fiktives Einkommen versteuern: den Eigenmietwert. Damit wird steuerlich berücksichtigt, dass Eigentümerinnen und Eigentümer keine Miete für ihr Zuhause bezahlen müssen. 

Dieses Prinzip endet mit der Reform der Wohneigentumsbesteuerung. Die neuen Regeln treten am 1. Januar 2029 in Kraft. Bis und mit Steuerjahr 2028 bleibt alles beim bisherigen System. 

Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts ändern sich mehrere Punkte gleichzeitig: 

• Der Eigenmietwert selbst genutzter Erst- und Zweitliegenschaften fällt weg. 
• Kosten für den normalen Unterhalt solcher selbst genutzten Immobilien sind grundsätzlich nicht mehr steuerlich abzugsfähig. 
• Private Schuldzinsen und damit auch Hypothekarzinsen können nur noch eingeschränkt abgezogen werden. 
• Bei vermieteten und verpachteten Immobilien gelten teilweise andere Regeln. 
• Für Personen, die erstmals selbst genutztes Wohneigentum erwerben, ist ein zeitlich begrenzter Schuldzinsenabzug vorgesehen. 
• Die Kantone können bestimmte Abzüge für energetische Massnahmen vorübergehend weiterführen. 
• Für überwiegend selbst genutzte Zweitliegenschaften dürfen die Kantone eine besondere Objektsteuer einführen. 

Bis zum Inkrafttreten der Eigenmietwert-Abschaffung bleibt noch Zeit. Diese Punkte sollten Sie als Eigentümer:in nun prüfen: 

1. Verschaffen Sie sich einen Überblick über den Gebäudezustand 

Erstellen Sie eine Übersicht über jene Bauteile, die in den kommenden Jahren erneuert werden müssen. Dazu können beispielsweise das Dach, die Fassade, Fenster, Leitungen, die Heizung oder elektrische Installationen gehören. 

Unterscheiden Sie dabei zwischen: 

• dringend notwendigen Reparaturen 
• planbaren Unterhaltsarbeiten 
• energetischen Verbesserungen 
• rein wertsteigernden Umbauten 
• gewünschten Komfortverbesserungen 

Diese Einteilung hilft Ihnen, Investitionen sinnvoll zu priorisieren. Gleichzeitig erkennen Sie, welche Arbeiten gegebenenfalls noch vor dem Systemwechsel umgesetzt werden könnten.

2. Prüfen Sie geplante Renovationen vor 2029 

Werterhaltende Ausgaben können unter dem heutigen System grundsätzlich noch steuerlich geltend gemacht werden. Deshalb kann es sinnvoll sein, ohnehin vorgesehene Arbeiten vor Ende 2028 zu realisieren. 

Das bedeutet jedoch nicht, dass jede Renovation aus steuerlichen Gründen vorgezogen werden sollte. Ein früher Baubeginn lohnt sich nur, wenn die Massnahme technisch notwendig, finanziell tragbar und sorgfältig geplant ist. 

Berücksichtigen Sie zudem: 

• die Verfügbarkeit von Fachbetrieben 
• realistische Planungs- und Bewilligungsfristen 
• mögliche Förderbeiträge 
• die Abgrenzung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Arbeiten 
• die steuerlichen Regeln Ihres Kantons 
• ausreichende finanzielle Reserven für Mehrkosten 

Da vor dem Inkrafttreten mit einer erhöhten Nachfrage nach Bauleistungen zu rechnen ist, empfiehlt sich eine frühzeitige Planung. 

3. Zahlen Sie die Hypothek nicht vorschnell zurück 

Wenn der Schuldzinsenabzug eingeschränkt wird, erscheint eine möglichst schnelle Amortisation zunächst attraktiv. Die tiefere Steuerersparnis ist jedoch nur ein Teil der Rechnung. 

Wer einen grossen Betrag zur Rückzahlung der Hypothek verwendet, bindet dieses Kapital in der Immobilie. Das Geld steht danach nicht mehr ohne Weiteres für Renovationen, unerwartete Ausgaben, die Altersvorsorge oder andere Lebensziele zur Verfügung. 

Vor einer zusätzlichen Amortisation sollten Sie deshalb prüfen: 

• Wie hoch sind Ihre verfügbaren Reserven? 
• Welche Investitionen stehen am Gebäude an? 
• Wie entwickelt sich Ihre finanzielle Situation nach der Pensionierung? 
• Was passiert bei einer vorzeitigen Anpassung der Hypothek? 
• Bleibt die Tragbarkeit auch bei veränderten Zinsen gewährleistet? 
• Benötigen Sie das Kapital später möglicherweise für Pflege- oder Gesundheitskosten? 

Eine kleinere Hypothek kann nach 2029 steuerlich vorteilhaft sein. Sie darf jedoch nicht zulasten Ihrer finanziellen Bewegungsfreiheit gehen. 

4. Passen Sie den Versicherungsschutz nach Umbauten an 

Die Abschaffung des Eigenmietwerts verändert Ihre Gebäudeversicherung nicht unmittelbar. Renovationen und Umbauten können jedoch den Wert und die Risiken Ihrer Immobilie beeinflussen. 

Informieren Sie Ihre Versicherung insbesondere bei: 

• An- oder Ausbauten 
• einem Dachstockausbau 
• dem Einbau einer Photovoltaikanlage 
• einer neuen Wärmepumpe 
• hochwertigen Küchen oder Badezimmern 
• Veränderungen an tragenden Bauteilen 
• einer neuen Nutzung einzelner Räume 
• umfangreichen energetischen Sanierungen 

Während der Bauphase können zusätzliche Risiken wie Feuer, Wasserschäden, Diebstahl oder Beschädigungen bestehen. Je nach Vorhaben können deshalb eine Bauzeitversicherung, eine Bauherrenhaftpflicht oder weitere Deckungen sinnvoll sein. 

Nach Abschluss der Arbeiten sollte geprüft werden, ob Versicherungssumme, Gebäudewert und Inventardeckung noch zur Immobilie passen. So vermeiden Sie, dass eine wertvollere Liegenschaft unzureichend versichert ist. 

Wir möchten Sie darauf hinweisen, dass dieser Inhalt und die zur Verfügung gestellten Unterlagen als allgemeine Rechtsauskunft zu werten sind. Sie ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall. Die Mobiliar und die Protekta lehnen jegliche Haftung im Zusammenhang mit dem Inhalt dieses Beitrags ab.