Stockwerkeigentum in der Schweiz

Das Stockwerkeigentum ist in den Artikeln 712a ff. des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB) geregelt. Es handelt sich um eine besondere Form des Miteigentums, die es ermöglicht, bestimmte Teile des Gebäudes allein zu nutzen und zu verwalten. Wenn Sie Stockwerkeigentümer:in werden, teilen Sie sich ein Grundstück oder Gebäude mit anderen Eigentümer:innen. Für bestimmte Teile des Gebäudes, wie zum Beispiel Ihre Wohnung, haben Sie ein Sonderrecht, das Ihnen die ausschliessliche Nutzung, bauliche Ausgestaltung und Verwaltung erlaubt.

Stockwerkeigentum entsteht erst mit der Eintragung im Grundbuch. Dafür ist ein Begründungsakt nötig, also eine Begründungserklärung oder ein Begründungsvertrag.  Der Unterschied dieser beiden Begründungsakte besteht darin, dass bei einer Begründungserklärung ein alleiniger Eigentümer gegenüber dem Grundbuch erklärt, dass er sein Grundstück in Stockwerkeigentumsanteile ausgestaltet. Beim Begründungsvertrag besteht bereits Miteigentum am Grundstück, wobei die Miteigentümer mittels Begründungsvertrag die Aufteilung in Stockwerkeigentum vereinbaren. Im Begründungsakt wird festgelegt, welcher Stockwerkeigentümer welchen Anteil an der Immobilie (=Wertquote) besitzt und welche Teile ihm zur alleinigen Nutzung und Verwaltung zustehen. Beide Begründungsakte müssen öffentlich beurkundet werden.

Nachdem der öffentlich beurkundete Begründungsakt dem Grundbuchamt vorgelegt wurde, werden Sie als Stockwerkeigentümer:in im Grundbuch eingetragen. Ihr Anteil am gesamten Gebäude, die sogenannte Wertquote, bestimmt im Regelfall, insofern das Reglement nichts anderes vorsieht, auch Ihren Anteil an den Gemeinschaftskosten. Mehr dazu erfahren Sie im letzten Kapitel dieses Ratgebers.

Als Stockwerkeigentümer:in sind Sie nicht nur für die Teile des Gebäudes verantwortlich, die Ihnen zur alleinigen Nutzung zustehen, sondern auch für die gemeinschaftlichen Teile. Die anfallenden Kosten und Lasten für diese gemeinschaftlichen Teile müssen anteilig von allen Eigentümer:innen getragen werden. Darüber hinaus müssen bauliche Massnahmen, wie beispielsweise Sanierungen oder Reparaturen, an den gemeinschaftlichen Teilen des Gebäudes gemeinsam beschlossen werden.

Die Grundstücksteile, die einem Sonderrecht zugewiesen wurden, sind im Begründungsakt festgelegt. Diese Grundstückteile müssen in sich abgeschlossen, also Räume, sein. Zusätzlich dazu müssen diese Räume einen eigenen Zugang aufweisen. Das Sonderrecht einer Stockwerkeinheit kann auch in sich abgeschlossene, aber getrennte Nebenräume umfassen (bspw. Keller / Estrichabteil), sofern alle Sonderrechtsteile eine wirtschaftliche Einheit bilden. Werden diese Voraussetzungen nicht erfüllt, so kann der Grundstückteil nicht dem Sonderrecht zugewiesen werden. Weiter gibt es im Gesetz eine Liste von Grundstücksteilen, die nicht dem Sonderrecht zugeteilt werden können. Dies betrifft beispielsweise den Boden der Liegenschaft (Art. 712b Abs. 2 ZGB).

Das Sonderrecht verleiht Ihnen als Stockwerkeigentümer:in eines Grundstücks das ausschliessliche Nutzungsrecht an bestimmten Teilen des Gebäudes, bspw. an Ihrer eigenen Wohnung sowie den dazugehörigen Räumlichkeiten. Das bedeutet, dass Sie als Stockwerkeigentümer:in beispielsweise innerhalb Ihrer Wohnung frei entscheiden können, welche Veränderungen oder Umbauten Sie vornehmen möchten, solange diese nicht die gemeinschaftlichen Teile beeinträchtigen oder verändern.

Wichtig zu beachten ist jedoch, dass Sie als Stockwerkeigentümer:in auch beim Sonderrecht an das Gesetz und an das bestehende Reglement gebunden sind. Es gilt daher zum Beispiel auch baupolizeiliche Bestimmungen (Baubewilligungspflicht) zu berücksichtigen. Das Reglement muss ebenfalls trotz Ihres Sonderrechts strikt eingehalten werden. Verbietet das Reglement beispielsweise die Haltung von grösseren Haustieren ohne vorherige Genehmigung durch die Stockwerkeigentümergemeinschaft, so gilt dieses Verbot auch für Ihre Wohnung. Ganz grundsätzlich müssen Sie Ihr Sonderrecht gegenüber den anderen Stockwerkeigentümern sodann schonend ausüben, also nicht Ihre Interessen über die Interessen der Stockwerkeigentümergemeinschaft stellen.

Das Sonderrecht ist vom Sondernutzungsrecht abzugrenzen. Das Sondernutzungsrecht wird ebenfalls im Begründungsakt oder im Reglement geregelt. Es berechtigt einen Stockwerkeigentümer zur ausschliesslichen Nutzung eines gemeinschaftlichen Teils. Der Rest der Stockwerkeigentümergemeinschaft verzichtet daher auf die Nutzung des gemeinschaftlichen Gebäude- oder Grundstückteils zugunsten der exklusiven Nutzungsberechtigung eines einzelnen Stockwerkeigentümers. Das Sondernutzungsrecht berechtigt aber den begünstigten Stockwerkeigentümer nicht, über die bauliche Ausgestaltung des sondernutzungsberechtigten Teils zu bestimmen. Ohne anderslautende Bestimmung im Reglement ist bei der Verteilung der mit dem Sondernutzungsrecht zusammenhängenden Kosten zu berücksichtigen, inwieweit die anderen Stockwerkeigentümer vom betreffenden gemeinschaftlichen Teil einen Nutzen tragen. Unter Umständen muss der Sondernutzungsberechtigte die gesamten damit verbundenen Kosten und Lasten tragen, wenn die anderen Stockwerkeigentümer daraus keine Vorteile ziehen (was z.B. bei einem Parkplatz der Fall sein kann).

Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören beispielsweise der Lift, die Fassade oder auch der Boden der Liegenschaft. Wie hiervor aufgezeigt, gehören insbesondere Ihre Wohnung, allenfalls Ihr Keller- und Estrichabteil zu Ihrem Sonderrecht. Die Zuweisung ist jedoch nicht immer so klar. Umstritten ist etwa häufig, ob die Fenster zum gemeinschaftlichen Eigentum oder zum Sonderrecht gehören.  Im Gegensatz dazu können Bereiche wie der Garten, die Dachterrasse oder ein Parkplatz nicht für das alleinige Sonderrecht einer Eigentümerschaft vorgesehen werden. Zur ausschliesslichen Nutzung von gemeinschaftlichen Teilen benötigen Sie für die genannten Beispiele ein Sondernutzungsrecht.

Diese Unterscheidung ist insbesondere im Hinblick auf gewünschte und notwendige bauliche Veränderungen sowie das Nutzungsverhalten von hoher Relevanz.

Das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft hält die meisten Rechte und Pflichten, Organisation und Vorschriften für die Stockwerkeigentümerschaft aber auch die Aufgaben der Verwaltung fest. Es umschreibt also die Rechtsstellung des einzelnen Stockwerkeigentümers und das Funktionieren der Stockwerkeigentümergemeinschaft.

Dazu gehören beispielsweise die Festlegung der Mehrheitsverhältnisse in der Eigentümerversammlung, die Verteilung der Kosten für Reparaturen an gemeinschaftlichen Gebäude- oder Grundstücksteilen oder die Nutzung von Gemeinschaftsflächen wie Garten oder Dachterrasse. Im Reglement werden auch spezielle Regeln festgehalten, zum Beispiel, ob eine Wohnung oder ein Nebenraum auch als Gewerberaum genutzt werden darf, ob Haustiere erlaubt sind oder ob bestimmte Material- oder Gestaltungsvorschriften für die Wohnung gelten (z. B. Sonnenstoren zwingend in einer bestimmten Farbe, nur Parkettböden zulässig etc.).

Bevor Sie eine Eigentumswohnung erwerben, ist es daher sehr wichtig, das Stockwerkeigentümerreglement genau durchzulesen. So vermeiden Sie böse Überraschungen, wenn Sie bereits Eigentümer:in sind. Das Reglement hat zudem sogenannte realobligatorische Wirkung: Es ist sowohl auf Stockwerkeigentümer als auch auf deren Rechtsnachfolger und auf Erwerber anwendbar. Dasselbe gilt übrigens auch für Protokolle der Stockwerkeigentümergemeinschaft: Diese sind auch verbindlich für allfällige Rechtsnachfolger. Es lohnt sich vor dem Kauf einer Eigentumswohnung im Stockwerkeigentum also auch, zumindest die letzten Protokolle zu lesen. Mehr zu den Protokollen im Stockwerkeigentum finden Sie weiter unten.

Hinweis: Es ist nicht zwingend nötig, ein Reglement zu haben. Besteht keines, so gelten die gesetzlichen Bestimmungen. Jeder Stockwerkeigentümer kann diesfalls den Erlass eines Reglements verlangen (Art. 712g Abs. 2 ZGB).

Das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft sollte für alle Eigentümer:innen verständlich sein, dient als Leitfaden für die Verwaltung und Nutzung des gesamten Gebäudes und stellt sicher, dass alle Beteiligten ihre Rechte und Pflichten kennen. Ein vollständiges und klar formuliertes Reglement sollte jedoch folgende Punkte enthalten (nicht abschliessend):

• Aufzählung der Stockwerkanteile mit den entsprechenden Wertquoten
   
• Beschreibung der Stockwerkeinheiten (Anzahl Räume, Lage, etc.) und der Sonderrechtsteile
   
• Aufzählung der gemeinschaftlichen Teile
   
• Bezeichnung und Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten, evtl. Festlegung der Beiträge
   
• Bestimmungen über die Errichtung, Verwendung und Verwaltung eines Erneuerungsfonds (bspw. für ausserordentliche Sanierungen und Renovationen)
   
• Organisation der Stockwerkeigentümerversammlung (Zusammensetzung, Zuständigkeit, Einberufung, Beschlussfähigkeit, Protokollführung usw.)
   
• Aufgaben und Pflichten der Verwaltung
   
• Hinweis: Das Gesetz schreibt den Inhalt und ein Reglement per se nicht vor. Bei den Punkten hiervor handelt es sich daher um eine Empfehlung.

Vorab ist festzuhalten, dass die Bestellung einer Verwaltung freiwillig ist. Erst wenn ein:e Stockwerkeigentümer:in eine Verwaltung verlangt, muss eine Verwaltung zwingend organisiert werden. Die Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer haben sodann die Freiheit zu entscheiden, ob sie eine:n Verwalter:in aus den eigenen Reihen oder eine externe Firma respektive Person damit beauftragen möchten. Externe Verwaltungen von Stockwerkeigentum sind in der Regel kostspieliger, haben aber den grossen Vorteil der Neutralität.

Sofern das Reglement nichts anderes vorsieht, können die anwesenden oder vertretenen Stockwerkeigentümer:innen an einer Stockwerkeigentümerversammlung die Verwaltung mit einfachem Mehr wählen. Dabei haben auch interne Kandidat:innen das Recht, ihre Stimme abzugeben. Die Wahl als Verwalter:in ist annahmebedürftig.

Wenn mehrere Kandidaten vorgeschlagen werden, so werden grundsätzlich mehrere Wahlgänge durchgeführt. Kommt keine Einigung zustande, so kann jede:r Stockwerkeiegtümer:in die Ernennung einer Verwaltung durch das Gericht verlangen (Art. 712q Abs. 1 ZGB).

Die Verwaltung von Stockwerkeigentum umfasst eine Vielzahl von Aufgaben und Pflichten. Sie vertritt die Stockwerkeigentümergemeinschaft nach aussen, sorgt für den Unterhalt des Gebäudes und übernimmt die Bezahlung der gemeinschaftlichen Rechnungen. Zudem ist sie für die Organisation der Versammlungen und die Umsetzung der gefassten Beschlüsse verantwortlich. Darüber hinaus wacht die Verwaltung darüber, dass in der Ausübung der Sonderrechte und in der Benutzung der gemeinschaftlichen Teile des Grundstückes und Gebäudes sowie der gemeinschaftlichen Einrichtungen die Vorschriften des Gesetzes, des Reglements und der Hausordnung befolgt werden. Es ist möglich, der Verwaltung zusätzliche Aufgaben zu übertragen oder ihre Kompetenzen einzuschränken. Solche Änderungen werden von der Versammlung mit qualifizierter Mehrheit beschlossen und sollten immer schriftlich im Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft festgehalten werden (vgl. Art. 712g Abs. 3 ZGB).

Die Stockwerkeigentümer:innen haben jederzeit und grundsätzlich unabhängig vom Grund die Möglichkeit, die Verwaltung zu wechseln. Dafür muss der Antrag für die nächste ordentliche oder ausserordentliche Stockwerkeigentümerversammlung traktandiert werden.

Die Verwaltung kann mit einfacher Mehrheit abgewählt werden, sofern das Reglement nichts anderes vorsieht.

Der Verwaltungsvertrag ist ein einfacher Auftrag i.S.v. Art. 394 ff. OR. Dieser ist (nach Beschlussfassung seitens der Stockwerkeigentümergemeinschaft) jederzeit kündbar. Erfolgt die Abwahl jedoch ungerechtfertigt zur Unzeit, so kann die Verwaltung unter Umständen Schadenersatz fordern. Bestenfalls werden daher die Kündigungsfristen gemäss Verwaltungsvertrag eingehalten.

Je nach Anzahl Wohnungen, Alter des Gebäudes und Standort können die Verwaltungskosten im Stockwerkeigentum variieren. In der Regel bestehen diese Kosten aus einem Grundhonorar und einem Betrag pro Wohneinheit.

Die Wertquote legt fest, welchen Anteil eine Stockwerkeinheit am Gesamtwert des Gebäudes hat. Die Wertquoten der einzelnen Stockwerkeigentümer:innen sind vergleichsfähig und drücken den Umfang der Rechtsposition der einzelnen Stockwerkeigentümer:innen im Vergleich zueinander aus. Sie dient somit als Basis für die Rechte und Pflichten der Stockwerkeigentümer:innen: So regelt sie regelmässig beispielsweise die Aufteilung der Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und die Stimmrechte der Stockwerkeigentümer:innen bei gemeinschaftlichen Entscheidungen.

Wenn das Gesetz für einen Beschluss eine qualifizierte Mehrheit nach Köpfen und Anteilen verlangt, beeinflusst die Wertquote auch die Stimmkraft jedes einzelnen Stockwerkeigentümers.

Im Rahmen der Stockwerkeigentümerversammlung wird regelmässig über die traktandierten Geschäfte abgestimmt. Dabei wird für die Beschlussfassung regelmässig zwischen nachfolgenden Quoren (Mindestanzahl an Stimmen, die für einen Beschluss erforderlich sind) unterschieden. Welche Quoren für welchen Beschluss gelten, ergibt sich aus dem Gesetz bzw. dem Stockwerkeigentümerreglement. Grundsätzlich gilt: je grösser die Tragweite des Entscheids, desto höher die Anforderung an das dafür nötige Quorum.

Einfaches Mehr

Jede:r Stockwerkeigentümer:in hat je eine Kopfstimme. Anlässlich der Stockwerkeigentümerversammlung zählen die Kopfstimmen der anwesenden oder vertretenen Stockwerkeigentümer:innen. Abwesende, aber nicht vertretene Stockwerkeigentümer:innen werden nicht berücksichtigt. Das einfache Mehr ist erreicht, wenn mehr als die Hälfte der anwesenden oder vertretenen Stockwerkeigentümer:innen für einen Beschluss stimmen. Achtung, hier fliessen sowohl die Gegenstimmen wie auch die enthaltenen und nichtigen (nicht unumstritten) Stimmen ebenfalls in die Berechnung ein.

Beispiel: An der Stockwerkeigentümerversammlung sind 5 Stockwerkeigentümer:innen anwesend oder vertreten. Zur Zustimmung reichen 3 Stimmen, unabhängig davon, ob die 2 anderen Stimmen sich gegen den Beschluss ausgesprochen oder sich enthalten haben.

Qualifiziertes Mehr

Hier kommt zusätzlich zur oben erklärten Kopfstimme noch das Mehr nach Wertquote hinzu. Die Wertquoten ergeben sich aus dem Begründungsakt und stellen den Anteil der einzelnen Stockwerkeinheit am Gesamtwert des Gebäudes dar.

Für die Berechnung des Mehrs nach Wertquote wird daher immer das gesamte Stockwerkeigentum als Berechnungsgrundlage berücksichtig, weshalb auch abwesende oder sich enthaltende Stockwerkeigentümer:innen einen Beschluss beeinflussen können.

Beispiel: An der Stockwerkeigentümerversammlung sind 5 Stockwerkeigentümer:innen anwesend oder vertreten. Zur Zustimmung reichen 3 Stimmen, sofern diese Stockwerkeigentümer auch gleichzeitig die Mehrheit aller Stockwerkeigentumsanteile unter sich vereinen (bspw. 501 von 1000).

Einstimmigkeit

Hier müssen für dessen Gültigkeit alle Stockwerkeigentümer:innen einem Beschluss zustimmen. Dies bedeutet, dass alle Stockwerkeigentümer:innen anwesend oder vertreten sein müssen.

Wir möchten Sie darauf hinweisen, dass dieser Inhalt und die zur Verfügung gestellten Unterlagen als allgemeine Rechtsauskunft zu werten sind. Sie ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall. Die Mobiliar und die Protekta lehnen jegliche Haftung im Zusammenhang mit dem Inhalt dieses Beitrags ab.