Wie Sie sich vor Umbau-Mängeln schützen

«Das liegt in der Bautoleranz.» Diese Antwort werden Sie beim Umbau öfter bekommen, wenn Sie wegen eines Mangels reklamieren. Dann erzählt die Architektin, der Handwerker oder die Bauleitung etwas wie «3 Millimeter Abweichung sind erlaubt», zückt den Meter, misst 2 Millimeter und sagt «Sehen Sie, das müssen Sie akzeptieren». Sie stehen dann daneben und sind erstmal sprachlos. So erging es zumindest dem Autor. 

Und dann? Dann können Sie anfangen, zu recherchieren. Das Merkblatt des Schweizerischen Parkettverbandes listet die Toleranzen auf, falls der Boden knarrt. Auf der Website des Schweizerischen Maler- und Gipserverbandes finden Sie die Toleranzen, falls der Anstrich Wellen wirft. Jeder Branchenverband hat andere Dokumente. Falls Sie Ihren Mangel überhaupt finden, müssen Sie diesen auch noch korrekt messen. Zuletzt stehen die Diskussionen mit den Umbaufirmen, der Bauleitung oder dem Architekturbüro an. Das ist Frust pur. Und darum sollten Sie sich vor Mängeln und Schäden so gut wie möglich schützen. 

Ein Mangel ist grundsätzlich alles, was vom vereinbarten Resultat abweicht. Das Obligationenrecht unterscheidet zwei Kategorien: Minder erhebliche und erhebliche Mängel. Ein minder erheblicher Mangel liegt dann vor, wenn Sie das Werk trotzdem wie geplant nutzen können. Zum Beispiel wenn ein Plattenleger im Bad die falsche Farbe der Platten auswählte, diese aber korrekt verlegte. Sie können dann immer noch duschen. 

Bei einem erheblichen Mangel ist das Resultat unbrauchbar. Im Beispiel mit den Platten wäre das, wenn die Fugen undicht sind. Dann können Sie die Dusche gar nicht benutzen, weil sonst Wasser in die Wand läuft. Ein Schaden ist hier die Folge des Mangels, also etwa Risse im Putz. Die Begriffe Mangel und Schaden werden in der Praxis allerdings meist synonym verwendet. 

Im Durchschnitt weist jeder Bau 15 gröbere Mängel auf. Zwei Drittel davon haben laut einer Studie der ETH Zürich mit Feuchtigkeit zu tun. Ursache sind meistens fehlerhafte Abdichtungen an Aussenwänden, Balkonen und Fenstern. 

Solche Mängel können grosse Schäden und Kosten zur Folge haben. Laien können sie allerdings nur schwer erkennen. Ein unabhängiger Gutachter kann Ihnen bei der Abnahme deshalb grosse Dienste erweisen, die Mängel umfangreich dokumentieren und schriftlich festhalten. Das kostet rund 500 bis 1'500 Franken.

Auch hier hilft eine Studie der ETH Zürich weiter. Materialfehler spielen praktisch keine Rolle. Der Fehler passiert meist bei den Handwerker:innen. Weil moderne Bauteile immer komplexer werden, fehlt ihnen oft das Know-how und sie machen Fehler beim Einbau sowie den Übergängen der Elemente. 20 Prozent der Mängel entstehen bereits in der Planung und für sechs Prozent ist die Bauleitung verantwortlich.

Mängelrüge & Nachbesserung

Wenn Sie einen Mangel entdecken, sollten Sie die Baufirma umgehend informieren. Um von Ihrem Nachbesserungsrecht Gebrauch zu machen, senden Sie eine eingeschriebene Mängelrüge. Darin beschreiben Sie den Mangel detailliert und geben den Handwerker:innen eine Frist, bis wann der Mangel behoben werden muss. Die Mängelrüge muss hinreichend konkrete Beanstandungen enthalten und zum Ausdruck bringen, dass Sie die Baufirma für die Mängel haftbar machen. Die Firma kann den Mangel dann nachbessern, zum Beispiel die Fugen für die Platten neu ziehen. Reagieren die Handwerker:innen nicht auf die Mängelrüge, können Sie als Bauherr:in eine richterliche Ermächtigung einholen. Mit dieser können Sie ein anderes Unternehmen für die Beseitigung des Mangels engagieren. Zahlen muss dies die schuldige Baufirma. 

Wenn Sie nach unbenutzter Nachbesserungsfrist ohne vorgängige richterliche Ermächtigung einen Dritten für die Arbeiten engagieren, so müssen Sie dies dem/der Handwerker:in zuvor bereits mitgeteilt bzw. angedroht haben. Schliesslich müssen Sie in Vorkasse gehen und können unter Umständen auf den Kosten sitzen bleiben.

Minderwert & Annahmeverweigerung

Sie können bei minder erheblichen Mängeln diese auch stehen lassen und dafür einen Minderwert geltend machen. Das macht zum Beispiel bei einem Kratzer Sinn, weswegen ein kompletter Austausch einer Türe oder Küchenfront unverhältnismässig wäre. 

Im Extremfall können Sie die Annahme des Werkes verweigern. Das Unternehmen muss es dann zurückbauen, was allerdings nur selten möglich ist und daher kaum gemacht wird. Eine Einzelfallprüfung Ihrer Ansprüche bei Mängeln aus Werkvertrag ist stehts notwendig.

Wir möchten Sie darauf hinweisen, dass dieser Inhalt und die zur Verfügung gestellten Unterlagen als allgemeine Rechtsauskunft zu werten sind. Sie ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall. Die Mobiliar und die Protekta lehnen jegliche Haftung im Zusammenhang mit dem Inhalt dieses Beitrags ab.