Wohnwelt

Schritt-für-Schritt-Anleitung: So planen Sie Ihren Umbau

Eine sorgfältige und ganzheitliche Planung der Sanierung hilft Ihnen, Kosten zu minimieren.

PLANUNG
24.01.2022
4 MIN. LESEZEIT

In der Schweiz sind mehr als die Hälfte der Immobilien über 40 Jahre alt. Es überrascht daher nicht, dass es einen äusserst grossen Bedarf an Sanierungen von Häusern und Wohnungen gibt. Denn neben einem erhöhten Wohnkomfort kann zum Beispiel eine Wohnungssanierung oder eine Hauserweiterung auch zu einem energieeffizienteren Eigenheim beitragen, was wiederum für Steuerabzüge und Förderbeiträge genutzt werden kann.

Doch wie geht man beim Umbau am besten vor und was muss man beachten? Wir haben für Sie eine Schritt-für-Schritt-Anleitung erstellt: Von der ersten Idee, über die Finanzierung, bis hin zur Organisation und Umsetzung des Wunschobjekts.

1Ist-Zustand der Immobilie erfassen

Es lohnt sich, genügend Zeit und Sorgfalt in diesen ersten Schritt der Planung zu investieren, denn hier legen Sie den Grundstein für die spätere Umbauphase. Es gilt zu klären, welche Mängel die Liegenschaft aufweist und ob bei der Erneuerung gleichzeitig der Energieverbrauch sinnvoll gesenkt werden kann.

Für eine gründliche Bestandsaufnahme tragen Sie alle Unterlagen Ihres Objekts zusammen: Grundrisspläne, Bestandspläne, alte Baugenehmigungen – alles kann hilfreich sein. So können Sie eine klare Skizze der Räumlichkeiten erstellen und die notwendigen Massnahmen und Schwerpunkte der Renovierung ableiten.

Zudem empfiehlt sich, gleich zu Beginn eine Energieberatung durch einen Experten durchführen zu lassen. Dieser kann Potentiale in Bezug auf Gebäudehülle, Warmwasserbereiter und die elektrischen Verbraucher aufzeigen. Er erstellt einen Expertenbericht, der die Basis für die Beantragung allfälliger Energiezulagen bei Bund, Kantonen oder Gemeinden darstellt.

Die weiteren Punkte der Ist-Analyse variieren, je nachdem ob Sie lediglich eine Teil-Renovation oder einen Komplettumbau planen. Ist Letzteres der Fall, macht es Sinn, einen Profi beizuziehen, der auch für Laien schwer erkennbare Mängel wie veraltete Wasserleitungen entdeckt. So kommt es später beim Umbau nicht zu bösen Überraschungen.

2Massnahmenliste erstellen

Anhand der Ist-Analyse können Sie nun konkrete Sanierungsmassnahmen und eine entsprechende Strategie festlegen. Dabei ist es wichtig, den Umbau als Ganzes zu planen, da einzelne Massnahmen zusammenhängen und daher aufeinander abgestimmt werden müssen. So sollte zum Beispiel beim Austausch der Fenster die Fassade miteinbezogen werden, da es ansonsten zu Kondenswasser in Innenräumen kommen kann.

Doch in welcher Reihenfolge renoviert man ein Haus oder eine Wohnung? Generell empfehlen Fachleute den Umbau «von aussen nach innen» zu planen: Von der Gebäudehülle (Fassade, Dach) weiter zu den haustechnischen Anlagen (Heizungskeller) bis hin zur eigentlichen Wohnumgebung (Innenausbau).

Kümmern Sie sich in diesem Schritt auch gleich um das Zeitmanagement und einen entsprechend groben Zeitplan: Wie lange rechnen Sie für die einzelnen Schritte? Wann ist der richtige Zeitpunkt für die Sanierung und gibt es allenfalls saisonale Einflüsse, die Sie beachten müssen?

3Finanzierung klären

Sobald klar ist, welche Massnahmen getätigt werden sollen, können Sie sich um die Finanzierung des Projekts kümmern. Lassen Sie die Kosten des gewünschten Umbaus schätzen und holen Sie Ihren Finanzberater ins Boot, um zu prüfen, wie hoch das verfügbare Budget ist, welche Finanzierungsmöglichkeiten bestehen und welchen Einfluss der Umbau auf den Wert der Immobilie hat.

Hinweis: Wenn Ihr Umbau gewissen (Energiespar-)Kriterien entspricht, können Sie Fördergelder beantragen. Wichtig ist, dass Sie diese zwingend vor Beginn der Sanierungsarbeiten beantragen. Danach ist es zu spät und sie werden nicht mehr bewilligt.

4Rechtliche Bedingungen prüfen

Bei jedem Umbau gilt es, einen Blick auf die rechtliche Lage zu werfen: Wenn Ihr Umbau eine Nutzungsänderung mit sich bringt oder das äussere Erscheinungsbild verändert wird, müssen Sie eine Baugenehmigung einholen. Falls Sie sich unsicher sind, fragen Sie am besten beim zuständigen Bauamt nach.

Prüfen Sie neben der Baubewilligung auch die baurechtlichen Vorschriften. Sowohl für Eigenheime, Reihen-, Doppel- und Mehrfamilienhäuser gibt es Vorschriften in Bezug auf Standsicherheit, Wärme-, Feuchte-, Schall- und Brandschutz, die auch bei Sanierungen gelten können. Sollte es sich bei Ihrem Haus um ein historisches Gebäude handeln, gibt es ausserdem Denkmalschutzauflagen, welche Sie zwingend einhalten müssen.

Hinweis: Im Kataster (öffentliches Register) der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen ÖREB können Sie nachschauen, ob Ihr Haus denkmalgeschützt ist. Im Grundbuchamt Ihrer Region finden Sie zudem Informationen zu den öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen.

5Aufträge verteilen und Umbau umsetzen

Ihre Umbaumassnahmen stehen, die Finanzierung und die rechtliche Lage sind geklärt – nun geht es an die konkrete Umbauplanung. Bei grösseren Sanierungsvorhaben oder Massnahmen, die aufeinander abgestimmt werden müssen, empfiehlt sich die Zusammenarbeit mit einem Architekten. Er stellt die bauliche Qualität sicher, erkennt oder verhindert frühzeitig Planungsfehler und kennt sich in Fragen rund um Brand-, Wärme- und Feuchteschutz aus.

Bei kleineren Projekten können Sie die Planung auch selbst durchführen. Mittlerweile gibt es auch verschiedene Software, die Laien beim Umbau unterstützt. Falls Sie die Handwerker und Handwerkerinnen selbst auswählen, sollten Sie unbedingt mehrere Offerten einholen. Wie Sie hierfür am besten vorgehen, lesen Sie im Artikel «Wie hole ich eine Offerte ein?».

Ratgeber-Video: Umbau planen: Schritt für Schritt

Was meint die erfahrene Bauleiterin Katrin Bachmann zum Thema «Schritt für Schritt einen Umbau» planen?

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