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Die richtige Hypothek für Ihr Zuhause

Hypotheken sind hyperkompliziert? Nicht, wenn Sie die Grundlagen kennen.

Wenn Sie ein Eigenheim kaufen oder Ihre bestehende Hypothek ablösen möchten, müssen Sie sich Gedanken über die Finanzierung machen. Welche Hypothek passt am besten zu Ihnen?

Ohne eine Hypothek geht es selten. Im schweizerischen Durchschnitt kostet ein Einfamilienhaus 1 Million Franken. Banken, Pensionskassen oder Versicherungsgesellschaften unterstützen Sie bei der Finanzierung, in dem sie Hypotheken anbieten - ein Darlehen, welches mit einem Grundpfandrecht gesichert ist.

Hypotheken sind ein wichtiges Element bei der Eigenheimfinanzierung. Die Finanzierungspartner belehnen Ihre Liegenschaften mit maximal 80 Prozent des Verkehrswertes.

Die drei wichtigsten Hypothekarmodelle

In der Schweiz bieten Finanzierungspartner grundsätzlich drei verschiedene Hypothekarmodelle an:

  • Die Festhypothek hat einen festen Zinssatz und eine feste Laufzeit (in der Regel ein bis zehn Jahre). Sie kann gegen eine Entschädigung vorzeitig gekündet werden. Die Festhypothek ist in der Schweiz besonders beliebt: vier von fünf Hypotheken sind Festhypotheken.
  • Die variable Hypothek hat einen variablen Zinssatz und keine feste Laufzeit. Sie kann, je nach Finanzierungspartner, mit sechs Monaten Kündigungsfrist aufgelöst werden.
  • Die Libor-Hypothek hat einen variablen Zinssatz, der sich nach dem Referenzzinssatz London Interbank Offered Rate (LIBOR) richtet. Unter diesem Zinssatz leihen sich Banken einander Geld aus. Der Rahmenvertrag zur Libor-Hypothek hat in der Regel eine feste Laufzeit von drei bis fünf Jahren (Bindung ans Finanzierungsinstitut). Ab 2021 wir die Libor-Hypothek durch die Saron-Hypothek abgelöst.

Was sind die Vorteile der jeweiligen Hypothekarmodelle?

Je nach finanziellem Spielraum, der Risikobereitschaft sowie den Aussichten am Kapital- beziehungsweise Geldmarkt lohnt sich ein anderes Modell.

  • Mit einer Festhypothek schützen Sie sich vor steigenden Zinsen. Ausserdem können Sie die Ausgaben für eine bestimmte Zeit auf den Franken genau budgetieren. Dafür profitieren Sie nicht von sinkenden Zinsen. Wenn Sie die Hypothek in zwei oder drei Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten aufteilen, können Sie das Zinsänderungsrisiko bei Ablauf der Hypothek minimieren, binden sich gleichzeitig aber auch an Ihr Kreditinstitut.
  • Mit einer variablen Hypothek zahlen Sie auf lange Sicht marktkonforme Zinsen. Sie können aber nicht genau budgetieren, weil die Zinsen (in beide Richtungen) schwanken. Variable Hypothek ab CHF 100'000 können Sie jederzeit in eine Festhypothek umwandeln, sollten die Zinsen steigen oder sich Ihre Bedürfnisse ändern. Eine variable Hypothek hat den grossen Vorteil, dass sie in der Regel auf drei Monate gekündigt oder (teil)amortisiert werden kann.
  • Libor-Hypotheken orientieren sich an den kurzfristigen Zinsen. Das bedeutet auch, dass Libor-Hypotheken deutlich volatiler sind. Durch die seit längerem anhaltende Tiefzinspolitik der Nationalbank spürt man nichts mehr davon. Dies kann sich aber schnell wieder ändern.  In der Regel verpflichten Sie sich, für eine gewisse Laufzeit die Zinskonditionen an den Liborsatz (+Marge) zu koppeln.

Achten Sie auf die Kündigungsfrist Ihrer Hypothek. Je nach Anbieter kann diese - auch bei Festzinshypotheken - bis zu 6 Monate betragen. Falls Sie Ihre Hypothek nicht rechtzeitig kündigen, läuft diese automatisch als variable Hypothek weiter. Unter Umständen verpassen Sie so die Chance auf eine günstigere Hypothek. Möchten Sie sich einen Wechsel offenhalten? Dann achten Sie darauf, dass all Ihre Hypotheken innerhalb von 12 Monaten fällig werden.

Kann ich meine Hypothek vorzeitig künden?

Sie möchten von den tiefen Zinsen profitieren und Ihre Hypothek durch eine günstigere ersetzten. Nur: Ihre aktuelle Hypothek läuft noch für mehrere Jahre. Auch wenn theoretisch möglich, lohnt sich eine frühzeitige Ablösung finanziell praktisch nie; auch wenn der Zinssatz der neuen Hypothek günstiger wäre. Denn bei einer vorzeitigen Ablösung müssen Sie an Ihren Finanzpartner eine Vorfälligkeitsentschädigung oder Vorfälligkeitsprämie zahlen.

Welche Unterlagen sind für eine Hypothek nötig?

Beim ersten Treffen mit Ihrem Finanzierungspartner möchte dieser mehr über Ihre finanzielle Situation und Ihre Traumimmobilie erfahren. Folgende persönlichen Unterlagen werden dabei in der Regel vom Kreditnehmer benötigt:

  • Kopie Ihres Passes, Identitätskarte oder Aufenthaltsbewilligung
  • Für Angestellte: Aktueller Lohnausweis und Salär-Abrechnungen der letzten drei Monate
  • Für Selbstständige: Bilanz und Erfolgsrechnung der letzten drei Jahre
  • Letzte Steuererklärung (Selbstdeklaration)
  • Auszug aus dem Betreibungsregister
  • Auflistung Ihrer Eigenmittel: Bankauszüge, Ausweis Pensionskasse, Lebensversicherungs-Policen mit aktuellem Rückkaufswert, Kontoauszug Säule 3a, etc.
  • Auflistung aller Schulden: Leasingverträge, Kredite, etc.

Damit Ihr Finanzierungspartner einen Eindruck von Ihrer Traumimmobilie erhält, bringen Sie folgende Unterlagen mit:

  • Angaben zur Immobilie inkl. Grundrisspläne, Grundbuchauszug (Situations- oder Katasterplan), Wohnflächen- und kubische Berechnungen
  • Falls vorhanden: Verkaufsdokumentation oder Kaufvertrag, aktueller Hypothekarvertrag und Produktevereinbarung, Fotos, Schätzung der kantonalen Gebäudeversicherung
  • Bei Neu- und Umbauten: Baubeschrieb, Kostenvoranschlag, evtl. Generalunternehmervertrag
  • Für Eigentumswohnungen: Stockwerkeigentums-Begründungsakte, Nutzungs- und Verwaltungsreglement

Sorgen Sie vor!

Die effektiven Wohnkosten für Ihr Eigenheim sind heute tiefer als die bisherigen Mietkosten. Aber sind Sie sich bewusst: Immobilienbesitzer in der Schweiz verschulden sich im weltweiten Durschnitt sehr hoch. Umso wichtiger, dass Sie vorsorgen und sich, wie auch Ihre Familie im Vorsorge- und Pensionierungsfall vor unschönen Folgen schützen. Lassen Sie sich von einem Spezialisten beraten.