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Direkte oder indirekte Amortisation, das ist die Frage

Wie Sie Ihre Hypothek amortisieren und dabei Geld sparen

Immer mehr Menschen überlegen sich, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Solange die Hypothekarzinsen so tief sind, wohnen Sie in den eigenen vier Wänden günstiger als zur Miete. Wer die Finanzierung richtig plant, kann noch mehr Geld sparen.

Mieten oder kaufen – die ewige Frage. Wenn die Hypothekarzinsen tief sind, ist Wohneigentum günstiger als mieten. Oft geht ein gewichtiger Kostenfaktor der Hausfinanzierung in der Vorfreude unter: Die Amortisation der 2. Hypothek, falls Sie mehr als zwei Drittel des Kaufpreises für das Haus oder die Wohnung fremdfinanzieren müssen. Aber was ist Amortisation überhaupt? Schauen wir uns das zusammen an:

Amortisation der 2. Hypothek

Wenn Sie Wohneigentum kaufen, brauchen Sie in der Regel 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital. Als 1. Hypothek erhalten Sie zwei Drittel oder ungefähr 65 Prozent. Wenn Sie mehr brauchen, müssen Sie eine 2. Hypothek aufnehmen, welche – im Gegensatz zur 1. Hypothek – amortisiert, sprich zurückbezahlt werden muss. Meistens innerhalb von 15 Jahren oder bis zum ordentlichen Pensionierungsdatum.

Direkte und indirekte Amortisation

Generell beschreibt Amortisation die Rückzahlung aufgenommener Hypotheken. Dabei unterscheidet man zwischen direkter und indirekter Amortisation:

Direkte Amortisation: Mit der direkten Amortisation bauen Sie Ihre Schulden ab, damit verkleinert sich Ihre 2. Hypothek Jahr für Jahr. Alles, was Sie jährlich an Amortisation zahlen, wird direkt von Ihren Hypothekarschulden abgezogen. Dadurch verkleinert sich die Verschuldung Ihrer Immobilie, und die Hypothekarzinsen bzw. die Zinskosten sinken. Das bedeutet aber auch, dass die Steuerbelastung aufgrund der sinkenden Hypothekar- und Zinsschuld steigt.

Indirekte Amortisation: Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie Ihren jährlichen Amortisationsbetrag auf ein Vorsorgekonto (3a) oder eine Police ein, die Ihrem Finanzinstitut als Sicherheit dient. Die Höhe der 2. Hypothek verändert sich im Gegensatz zur direkten Amortisation während der ganzen Laufzeit nicht, es werden damit auch keine Schulden abgebaut. Der Vorteil dieser Variante ist, dass sowohl die Einzahlungen in die Säule 3a, wie auch die gleichbleibenden Hypothekarzinsen bei der Steuer geltend gemacht werden können. Das einbezahlte 3a-Kapital können Sie zu einem späteren Zeitpunkt (z.B. bei der Fälligkeit Ihrer Hypothek oder bei Ihrer Pensionierung) zur Rückzahlung Ihrer Hypothek verwenden.

Vor- und Nachteile

Direkte Amortisation

Vorteile:

  • Ihre Hypothekarschuld wird laufend kleiner
  • Ihre jährliche Zinsbelastung wird laufend kleiner
  • Sie investieren in Ihre eigene Immobilie

Nachteile:

  • Mit tieferen Schuldzinsen sowie einer tieferen Hypothekarsumme können Sie weniger von den Steuern abziehen
  • Für private Vorsorge brauchen Sie zusätzliches Budget

Indirekte Amortisation

Vorteile:

  • Sie dürfen die Hypothekarzinsen auf den ganzen Betrag bis zur Rückzahlung der 2. Hypothek von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen
  • Sie dürfen die ganze Hypothekarschuld bis zur Rückzahlung der 2. Hypothek von Ihrem steuerbaren Vermögen abziehen
  • Sie dürfen auch die Einzahlungen in die Säule 3a von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen
  • Die Vorsorgegelder werden bei der Auszahlung einmalig zu einem Vorzugssteuersatz versteuert
  • Ausserdem haben Sie die Risiken Tod und Erwerbsunfähigkeit mit Ihrer Amortisationspolice mitversichert (dies gilt nur für die Variante Police, nicht beim 3a Konto bei der Bank)

Nachteile:

  • Ihre Hypothekarschuld nimmt nicht ab
  • Ihre jährliche Zinsbelastung wird nicht kleiner

Direkt oder indirekt?

Sie fragen sich, ob Sie sich für eine direkte oder indirekte Amortisation entscheiden sollen? Falls Sie nicht über unbeschränkte finanzielle Mittel verfügen - und während einer direkten Amortisation nicht gleichzeitig in die 3. Säule einzahlen können -, fahren Sie mit der indirekten Amortisation besser. Überlegen Sie sich, was Ihnen wichtiger ist: Ein steigendes Vorsorgekapital und höhere Steuerabzüge? Oder tiefe Hypotheken und Hypothekarzinsen?

Wenn Sie wissen wollen, wie viel Geld Sie sparen können, reden Sie am besten mit Ihrem Versicherungs- und Vorsorgeberater. Er berät Sie auch in Fragen um die Finanzierung oder Baufinanzierung von Wohneigentum und hilft Ihnen, so weit wie möglich voraus zu denken.