Die Nationalbank warnt vor Übertreibungen am Immobilienmarkt, denn die Risiken für Wertkorrekturen sind gestiegen. Trotzdem bleiben Immobilien ein fester Bestandteil der Anlageallokation der Mobiliar. Die von uns verwalteten Pensionskassen sind zu 15 bis 25% in Immobilien investiert. Dabei setzen wir neben direkten auch auf indirekte Anlagen.

Attraktives Risiko-Rendite-Profil

Der Bauboom im Wohnbereich hat in den letzten Jahren mancherorts zu Überkapazitäten und sinkenden Angebotsmieten geführt. Bei kommerziellen Nutzungen hat die Pandemie den Wandel in der Art und Weise wie wir arbeiten oder einkaufen, beschleunigt. Entsprechend verändern sich auch die Anforderungen an Immobilien laufend.

Allerdings sind direkte Anlagen eine langfristige Investition. Wir achten deshalb auf eine hervorragende Standortqualität. Zudem setzen wir auf Immobilien mit hoher Nutzungsflexibilität sowie stark auf Wohnliegenschaften. Aufgrund der hohen Stabilität und Visibilität der Erträge bleiben Anlageliegenschaften unseres Erachtens attraktiv. Ein klarer Fokus auf Qualität wird aber immer wichtiger.

Diversifikation ist zentral

Im aktuellen Umfeld werden Risiken teilweise nicht mehr ausreichend eingepreist, was sich zu einem späteren Zeitpunkt rächen könnte. Neben fundierten Analysen und guten Marktkenntnissen ist deshalb eine adäquate Diversifikation gerade bei Direktanlagen von grosser Bedeutung.

Indirekte Immobilienanlagen bieten neben einer höheren Liquidität bereits bei kleineren Investitionsgrössen einen grossen Diversifikationseffekt. Auf Marktveränderungen kann schneller reagiert werden, was den Aufbau von taktischen Positionen in gewissen Regionen oder Nutzungen erlaubt. Allerdings sind auch indirekte Investitionen gründlich zu prüfen.

Portfolioqualität und -rentabilität im Blick

NAV-basierte Anlagen wie Anlagestiftungen weisen zwar kein Agio auf. Sie sind indes meist weniger liquid als Immobilienfonds oder -aktien und nicht immer ist ein höheres Agio mit einer risikoadjustiert tieferen Cashflow-Rendite verbunden. Letztlich sollte in der Titelselektion stets die Gesamtallokation hinsichtlich Nutzung und Regionen über das gesamte Immobilienportfolio und der Liquiditätsbedarf der Pensionskasse im Auge behalten werden.

3 Punkte zum Mitnehmen:

• Noch aktiveres Portfoliomanagement und eine grosse Marktnähe, um den gestiegenen Risiken gerecht zu werden.
• Klarer Fokus auf hohe Lagequalität und langfristig nutzbare Konzepte, um attraktive Renditen zu erzielen.
• Laufende Analyse der Exponierung über direkte und indirekte Immobilienanlagen, zur aktiven Steuerung der Portfoliostruktur und Vermeidung von Klumpenrisiken.

Getreu unserer Philosophie «Sicherheit vor Rendite», verwalten wir auch vertrauensvoll die Immobilienanlagen innerhalb unserer Anlagelösungen für Pensionskassen.

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